Ακίνητα: Τι αλλάζει σε φόρους, ενοίκια, ΕΝΦΙΑ και «Σπίτι μου 3»
Σημαντικές αλλαγές διαμορφώνουν το τοπίο στην αγορά ακινήτων, σε μια συγκυρία κατά την οποία οι τιμές πώλησης εξακολουθούν να ακολουθούν ανοδική πορεία και το κόστος στέγασης παραμένει υψηλό για τα νοικοκυριά. Η εξεύρεση οικονομικά προσιτής κατοικίας εξακολουθεί να αποτελεί δύσκολη υπόθεση, την ώρα που ιδιοκτήτες, αγοραστές και ενοικιαστές καλούνται να προσαρμοστούν σε ένα νέο πλαίσιο φορολογικών και θεσμικών ρυθμίσεων. Στις αλλαγές περιλαμβάνεται η παράταση φορολογικών κινήτρων για αγοραπωλησίες και ανακαινίσεις, αλλά και η διεύρυνση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών. Παράλληλα, από το 2027 προβλέπεται η κατάργηση δύο επιβαρύνσεων που ισχύουν σήμερα στην ακίνητη περιουσία και η αντικατάστασή τους από νέο τέλος. Σύμφωνα με την εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ», αλλαγές θα υπάρξουν και στη φορολογία των εισοδημάτων από ακίνητα, με ελαφρύνσεις για φορολογούμενους που εισπράττουν πάνω από 12.000 ευρώ ετησίως από ενοίκια. Την ίδια ώρα, διατηρούνται οι περιορισμοί για τις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ενώ το πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» διευρύνεται με την αύξηση των ηλικιακών, εισοδηματικών και περιουσιακών ορίων για όσους μπορούν να ενταχθούν. Στην αγορά των μισθώσεων, πάντως, η καθυστέρηση στην ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) μεταθέτει και την υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η συγκεκριμένη υποχρέωση είχε σχεδιαστεί να τεθεί σε ισχύ από την 1η Οκτωβρίου 2026, όμως η καθυστέρηση στη λειτουργία του ΜΙΔΑ οδηγεί σε νέα παράταση του χρονοδιαγράμματος.
Φορολογικά κίνητρα και αλλαγές στις αγοραπωλησίες
Μέχρι το τέλος του 2030 παρατείνεται η αναστολή του ΦΠΑ 24% για τα νεόδμητα ακίνητα. Στόχος της συγκεκριμένης ρύθμισης είναι να στηριχθεί η οικοδομική δραστηριότητα και να ενισχυθεί σταδιακά η προσφορά νέων κατοικιών στην αγορά. Για τους αγοραστές, η διατήρηση του μέτρου σημαίνει ότι στις συναλλαγές που καλύπτονται από την αναστολή εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%, γεγονός που περιορίζει αισθητά το συνολικό φορολογικό κόστος απόκτησης ενός ακινήτου. Παράλληλα, συνεχίζει να βρίσκεται σε αναστολή και ο φόρος υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Πρόκειται για φόρο που έχει θεσπιστεί αλλά δεν έχει ενεργοποιηθεί στην πράξη, καθώς η εφαρμογή του εκτιμάται ότι θα μπορούσε να λειτουργήσει αποτρεπτικά για τις αγοραπωλησίες. Για τον λόγο αυτό, η ενεργοποίησή του εξακολουθεί να μετατίθεται. Την ίδια στιγμή, παραμένει και για το 2027 ο περιορισμός στις νέες εγγραφές ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή. Η απαγόρευση αφορά τα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, καθώς και την πρώτη δημοτική κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, περιορίζοντας την περαιτέρω επέκταση των νέων καταχωρίσεων στις συγκεκριμένες περιοχές.
Κίνητρα για κλειστά ακίνητα και ανακαινίσεις
Έως και το 2030 παρατείνεται η τριετής φοροαπαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που εισπράττουν ιδιοκτήτες οι οποίοι επαναφέρουν στην αγορά κατοικίες που παρέμεναν κλειστές ή μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση. Το μέτρο, η ισχύς του οποίου κανονικά θα ολοκληρωνόταν στις 31 Δεκεμβρίου 2026, αφορά κατοικίες που παρέμεναν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, αλλά και ακίνητα με επιφάνεια έως 120 τετραγικά μέτρα τα οποία είχαν αξιοποιηθεί στο παρελθόν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά, το ανώτατο επιτρεπόμενο εμβαδόν αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε επιπλέον παιδί. Παράλληλα, μέχρι το 2030 διατηρείται και το φορολογικό κίνητρο για εργασίες ανακαίνισης ακινήτων. Η συγκεκριμένη έκπτωση προβλέπει συνολική μείωση φόρου που μπορεί να ανέλθει έως και τις 16.000 ευρώ, με την έκπτωση να κατανέμεται σε χρονικό διάστημα πέντε ετών. Πρόκειται για κίνητρα που αποσκοπούν στην επιστροφή περισσότερων κατοικιών στην αγορά και στην αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, σε μια περίοδο κατά την οποία η προσφορά κατοικιών αποτελεί ένα από τα βασικά ζητήματα της αγοράς.
VIRAL
Ενοίκια, νέο τέλος και αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ
Σημαντικές μεταβολές προβλέπονται και για όσους έχουν εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ τον χρόνο, καθώς η νέα φορολογική κλίμακα φέρνει ελαφρύνσεις. Με τις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβληθούν το 2027, εκτιμάται ότι περισσότεροι από 160.000 φορολογούμενοι θα διαπιστώσουν μειωμένη φορολογική επιβάρυνση, η οποία σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να φτάσει ακόμη και τα 1.300 ευρώ. Παράλληλα, από την 1η Ιανουαρίου 2027 αλλάζει και το καθεστώς των επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία, καθώς τίθεται σε εφαρμογή το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ). Το νέο τέλος θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ), οι οποίοι καταργούνται στο τέλος του 2026. Η επίδραση του νέου μέτρου δεν θα είναι ίδια για όλους τους ιδιοκτήτες. Υψηλότερες επιβαρύνσεις αναμένονται κυρίως για νεόδμητες κατοικίες μεγάλης επιφάνειας σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες, ενώ χαμηλότερες επιβαρύνσεις εκτιμάται ότι θα προκύψουν για παλαιότερα ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές ή μεσαίες αντικειμενικές αξίες. Από το 2027 διευρύνεται επίσης η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς, καθώς το πληθυσμιακό όριο αυξάνεται από τους 1.500 στους 2.000 κατοίκους. Ειδικά για τη Δυτική Μακεδονία, το όριο ανέρχεται στους 2.200 κατοίκους. Η απαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και χρησιμοποιούν το ακίνητο ως κύρια κατοικία, σύμφωνα με τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής. Από τη ρύθμιση εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων, ενώ η αξία της κύριας κατοικίας δεν μπορεί να ξεπερνά τις 400.000 ευρώ.
ΕΝΦΙΑ, ΜΙΔΑ και η πραγματική εικόνα των ακινήτων
Μια ακόμη αλλαγή αφορά τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, καθώς από το επόμενο έτος αναμένεται να αξιοποιείται και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Στόχος είναι ο φόρος να υπολογίζεται με βάση την πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων και όχι αποκλειστικά τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί μέχρι σήμερα. Την ίδια στιγμή, σε νέα βάση προχωρά και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο αναμένεται να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο καταγράφονται και παρακολουθούνται οι ιδιοκτησίες και οι μισθώσεις. Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να ελέγξουν τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας τους, να διορθώσουν τυχόν λάθη και να δηλώσουν την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου. Με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, οι δηλώσεις έναρξης και λύσης μίσθωσης δεν θα υποβάλλονται πλέον στην υφιστάμενη εφαρμογή της ΑΑΔΕ, αλλά στο νέο πληροφοριακό σύστημα. Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμισθώνονται θα πρέπει να δηλώνουν τον τραπεζικό λογαριασμό, δηλαδή το IBAN, στον οποίο θα καταβάλλεται το μίσθωμα από τον ενοικιαστή. Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται μεγαλύτερη ηλεκτρονική καταγραφή και αποτελεσματικότερη παρακολούθηση των οικονομικών συναλλαγών που συνδέονται με τις μισθώσεις. Η καθυστέρηση στην ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, ωστόσο, επηρεάζει και την έναρξη της υποχρεωτικής πληρωμής των ενοικίων μέσω τραπεζικού λογαριασμού.
Διαβάστε επίσης
«Σπίτι μου 3» και υψηλότερος φόρος για αγοραστές από τρίτες χώρες
Στο νέο πλαίσιο εντάσσεται και η διεύρυνση του προγράμματος «Σπίτι μου 3», καθώς προβλέπεται αύξηση των ηλικιακών, εισοδηματικών και περιουσιακών ορίων που καθορίζουν ποιοι μπορούν να ενταχθούν. Η διεύρυνση αυτή αναμένεται να ανοίξει τον δρόμο για συμμετοχή περισσότερων ενδιαφερόμενων στην αγορά κατοικίας, σε μια περίοδο κατά την οποία η πρόσβαση σε προσιτή στέγη παραμένει δύσκολη. Παράλληλα, από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται σημαντική αλλαγή στον φόρο μεταβίβασης για κατοικίες που αποκτώνται από πολίτες τρίτων χωρών. Ο συντελεστής αναμένεται να αυξηθεί από το 3% στο 15%. Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης διαμορφώνεται σε 3%-3,09%, καθώς συνυπολογίζεται και η εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ των δήμων, ενώ ο υπολογισμός γίνεται πάνω στη φορολογητέα αξία του ακινήτου. Η νέα επιβάρυνση θα αφορά αποκλειστικά την απόκτηση κατοικιών και δεν θα επεκτείνεται σε επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες μορφές ακίνητης περιουσίας. Συνολικά, οι αλλαγές που δρομολογούνται επηρεάζουν ένα μεγάλο μέρος της αγοράς, από τη φορολογία και τις αγοραπωλησίες έως τις μισθώσεις, τη βραχυχρόνια διαμονή και τα προγράμματα στήριξης της κατοικίας, διαμορφώνοντας ένα νέο πλαίσιο για ιδιοκτήτες, αγοραστές και ενοικιαστές.
0 ΣΧΟΛΙΑ