Το «Σπίτι μου 2»… δεν τραβά, η ιδιοκατοίκηση προχωρά: Το ολικό «λίφτινγκ» για την πρώτη κατοικία

Athensmagazine Ορίστε μας ως προτεινόμενη πηγή ειδήσεων στο Google

Ο μέσος δανειολήπτης στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» είναι ηλικίας 38 ετών, με ετήσιο εισόδημα περίπου 21.000 ευρώ, και λαμβάνει δάνειο ύψους 120.000 ευρώ κατά μέσο όρο. Η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 433 ευρώ, ενώ για οικογένειες με τρία ή περισσότερα παιδιά, που δικαιούνται πρόσθετη επιδότηση επιτοκίου, η δόση μειώνεται στα 382 ευρώ.

Το πρόγραμμα, με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και χωρίς καθορισμένη ημερομηνία λήξης (έως ότου εξαντληθεί ο προϋπολογισμός του Ταμείου Ανάπτυξης), φέρνει πιο κοντά το όνειρο της ιδιοκατοίκησης για χιλιάδες νέους και νέα ζευγάρια. Προσφέρει χαμηλότοκα δάνεια για την αγορά πρώτης κατοικίας, καθιστώντας την απόκτηση σπιτιού πιο προσιτή, αν και οι συνθήκες δεν είναι ιδιαίτερα ιδανικές κρίνοντας από τα χρόνια των ακινήτων.

Μέχρι σήμερα, έχουν εγκριθεί 6.838 δάνεια συνολικού ύψους 821,5 εκατ. ευρώ, υπερβαίνοντας τα 5.997 δάνεια που είχαν εγκριθεί την αντίστοιχη περίοδο στο πρόγραμμα «Σπίτι μου Ι», αντιπροσωπεύοντας απορρόφηση 42,72% του προϋπολογισμού. Επιπλέον, έχουν υπογραφεί 1.097 συμβάσεις μέσω του «Σπίτι μου ΙΙ», έναντι 301 συμβάσεων του «Σπίτι μου Ι», σημειώνοντας σημαντική πρόοδο.

Οι φορολογικές ελαφρύνσεις και τα κίνητρα για ιδιοκτήτες κατοικιών έχουν ως εξής:

• Μείωση του ΕΝΦΙΑ για τα φυσικά πρόσωπα
• Απαλλαγή από πρόσθετο ΕΝΦΙΑ για εμπράγματα δικαιώματα επί διατηρητέων κτιρίων
• Κατάργηση φόρου γονικών παροχών – δωρεών για συγγενείς α’ βαθμού
• Αναστολή ΦΠΑ σε νέες οικοδομές
• Αναστολή επιβολής φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων
• Φορολογικά κίνητρα για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων
• Κίνητρα για χρήση ηλεκτρονικών συναλλαγών για δαπάνες επισκευής και συντήρησης κατοικίας
• Απαλλαγή φόρου εισοδήματος από ενοίκιο για μετατροπή χρήσης ακινήτου σε μακροχρόνια μίσθωση
• Προσαύξηση ΕΝΦΙΑ για πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστή ή διαχειριστή πιστώσεων (ενταγμένο εδώ ως αποθαρρυντικό εργαλείο για τη συγκέντρωση ακινήτων)

Οι αλλαγές στην πρώτη κατοικία για να ευνοηθεί η ιδιοκατοίκηση

Η φορολογία της πρώτης κατοικίας αναμένεται να αποτελέσει το επόμενο πεδίο σημαντικών κυβερνητικών παρεμβάσεων, με κύριους στόχους τη διευκόλυνση απόκτησης στέγης από τα νέα νοικοκυριά—ειδικά σε μια εποχή που η ιδιοκατοίκηση μοιάζει να εξελίσσεται σε άπιαστο όνειρο—και τη δραστική μείωση της γραφειοκρατίας που ταλαιπωρεί τους πολίτες στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ένα νέο, ψηφιοποιημένο και απλοποιημένο σύστημα αναμένεται να σχεδιαστεί εντός του καλοκαιριού, με στόχο τη νομοθέτησή του και την εφαρμογή του από το 2026. Όλες οι διαδικασίες θα κινούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, μειώνοντας τις απαιτήσεις για δικαιολογητικά και τον χρόνο διεκπεραίωσης για όσους αγοράζουν, κληρονομούν ή λαμβάνουν ακίνητα μέσω γονικής παροχής.

Σήμερα, το ισχύον πλαίσιο απαιτεί από τους πολίτες να υποβάλουν πληθώρα εγγράφων—όπως Ε9, ΕΝΦΙΑ, τοπογραφικά, βεβαιώσεις μηχανικού και πιστοποιητικά οικογενειακής κατάστασης—για να εξασφαλίσουν την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής για πρώτη κατοικία. Ο συνολικός αριθμός των απαιτούμενων εγγράφων φτάνει τα δέκα, ενώ οποιαδήποτε παράλειψη μπορεί να προκαλέσει μεγάλες καθυστερήσεις ή ακόμα και απώλεια της απαλλαγής.

Οι νέες ρυθμίσεις στοχεύουν στη δραστική μείωση της γραφειοκρατίας, αξιοποιώντας τη διασύνδεση των ψηφιακών υπηρεσιών του Δημοσίου. Οι υπηρεσίες της ΑΑΔΕ θα αντλούν αυτόματα τα απαραίτητα στοιχεία, απαλλάσσοντας τους φορολογούμενους από την υποχρέωση συλλογής και κατάθεσης εγγράφων.

Αυτές οι αλλαγές θα δημιουργήσουν ένα εντελώς νέο περιβάλλον για πολίτες και συμβολαιογράφους, οι οποίοι χειρίζονται χιλιάδες υποθέσεις κάθε χρόνο. Το νέο σύστημα αναμένεται να συμβάλει αποτελεσματικά στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, το ποσοστό της οποίας έχει σημειώσει πτώση στο 69,6% πανελλαδικά και στο 64% στην Αθήνα.

Η κατάσταση επιδεινώνεται από τη ραγδαία άνοδο των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν αύξηση 6,8% το πρώτο τρίμηνο του 2025, συγκριτικά με την ίδια περίοδο του 2024. Οι νέες κατοικίες (έως 5 ετών) κατέγραψαν αύξηση 8%, ενώ τα παλαιότερα διαμερίσματα παρουσίασαν άνοδο 6%.

Σε γεωγραφικό επίπεδο, η Θεσσαλονίκη σημείωσε τη μεγαλύτερη αύξηση με 10%, ακολουθούμενη από άλλες περιοχές με 8%, τις μεγάλες πόλεις με 7,3% και, τέλος, την Αθήνα με 5,5%. Αυτή η εικόνα έρχεται να προστεθεί στα ήδη υψηλά επίπεδα του 2024, όταν οι τιμές είχαν αυξηθεί κατά μέσο όρο 8,9%, μετά την εντυπωσιακή άνοδο του 13,9% το 2023. Ειδικότερα, τα νέα διαμερίσματα είχαν σημειώσει αύξηση 10,2% το 2024, ενώ τα παλαιότερα 8,1%.

Συνολικά, την τελευταία τετραετία οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά τουλάχιστον 40%, γεγονός που δημιουργεί έντονες πιέσεις στην αγορά ακινήτων και δυσκολεύει την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση.

Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου αποτελεί σημαντικό κίνητρο, μειώνοντας το συνολικό κόστος της αγοράς πρώτης κατοικίας και διευκολύνοντας την πρόσβαση σε αυτή. Ωστόσο, το μέτρο ισχύει μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, ο αγοραστής, μαζί με τον/τη σύζυγο και τα ανήλικα παιδιά του, δεν πρέπει να κατέχουν άλλη κατοικία που να καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες.

Επιπλέον, οι δικαιούχοι δεν πρέπει να έχουν λάβει αντίστοιχη απαλλαγή στο παρελθόν, ούτε να έχουν μεταβιβάσει ακίνητο ή οικόπεδο που κάλυπτε τις στεγαστικές τους ανάγκες κατά τα τελευταία πέντε χρόνια. Εξίσου σημαντικό είναι να μην υπάρχει συγγένεια μεταξύ αγοραστή και πωλητή, ενώ ο αγοραστής πρέπει να διαμένει μόνιμα στην Ελλάδα για τουλάχιστον έναν χρόνο ή να σκοπεύει να εγκατασταθεί μόνιμα εντός δύο ετών από την αγορά.

Το αφορολόγητο όριο για την απαλλαγή διαμορφώνεται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση: για άγαμους φτάνει τις 200.000 ευρώ, για έγγαμους τις 250.000 ευρώ, ενώ προβλέπονται προσαυξήσεις 25.000 ευρώ για τα δύο πρώτα παιδιά και 30.000 ευρώ για κάθε επιπλέον παιδί.

Η αίτηση για απαλλαγή μπορεί να υποβληθεί είτε ταυτόχρονα με τη δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) είτε μετά τη σύνταξη του συμβολαίου, αρκεί να ολοκληρωθεί πριν από τη μεταβίβαση. Σε περίπτωση που ο φόρος έχει ήδη πληρωθεί, υπάρχει η δυνατότητα επιστροφής μετά την έγκριση της αίτησης.

Η απαλλαγή για την απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω κληρονομιάς ισχύει για ακίνητα αξίας έως 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο, και έως 250.000 ευρώ για έγγαμους, με προσαυξήσεις ανάλογες του αριθμού των ανήλικων τέκνων. Στο ποσό αυτό περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (μέχρι 20 τ.μ.), εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα.

Απαλλαγές προβλέπονται επίσης για οικόπεδα, με όριο αξίας 50.000 ευρώ για άγαμους ή ανήλικους και 100.000 ευρώ για έγγαμους, ενώ ισχύουν αντίστοιχες προσαυξήσεις για τα τέκνα. Αυτές οι προσαυξήσεις εφαρμόζονται μόνο αν ο κληρονόμος αποκτά πλήρη κυριότητα σε ένα ακίνητο ή οικόπεδο.

Για τις γονικές παροχές, το αφορολόγητο όριο ανέρχεται στις 800.000 ευρώ, ενώ προστίθενται 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο τέκνο.

Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών, το 2024, 31.984 ζευγάρια έκαναν χρήση της απαλλαγής, με το κόστος για τον κρατικό προϋπολογισμό να υπερβαίνει τα 2,15 δισ. ευρώ. Την ίδια περίοδο, οι απαλλαγές για κληρονομιές και γονικές παροχές ανήλθαν μόλις στα 7,7 εκατ. ευρώ, λόγω του υψηλού αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ.