Ανατροπή στα ενοίκια: Πότε είναι νόμιμη η αύξηση και πότε όχι – Οι 3 περιπτώσεις που επιτρέπονται και τι αλλάζει μετά την τριετία
Η συνεχής αύξηση των τιμών στις κατοικίες προς ενοικίαση έχει δημιουργήσει έντονο προβληματισμό τόσο στους ενοικιαστές όσο και στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Παρότι σε ορισμένες περιοχές της χώρας καταγράφονται ενδείξεις σταθεροποίησης της αγοράς, οι τιμές των μισθωμάτων εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα, με αποτέλεσμα να γεννώνται συχνά απορίες σχετικά με το πότε ένας ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει σε αύξηση του ενοικίου και ποιες είναι οι δυνατότητες αντίδρασης του μισθωτή.
Το βασικό ερώτημα που απασχολεί χιλιάδες πολίτες είναι αν ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αυξήσει μονομερώς το μίσθωμα ή αν απαιτείται η συναίνεση του ενοικιαστή. Η απάντηση εξαρτάται κυρίως από το περιεχόμενο του μισθωτηρίου συμβολαίου αλλά και από το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η μίσθωση, καθώς διαφορετικοί κανόνες εφαρμόζονται κατά τη διάρκεια της υποχρεωτικής τριετίας και διαφορετικοί μετά τη λήξη της.
Η σημασία του μισθωτηρίου συμβολαίου
Το μισθωτήριο αποτελεί το βασικό έγγραφο που ρυθμίζει τη σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Μέσα σε αυτό καθορίζονται το συμφωνημένο ενοίκιο, η διάρκεια της μίσθωσης, καθώς και τυχόν όροι που αφορούν τη μελλοντική αναπροσαρμογή του μισθώματος. Εφόσον στο συμβόλαιο έχει συμπεριληφθεί ειδική πρόβλεψη για αύξηση του ενοικίου σε συγκεκριμένα χρονικά διαστήματα ή βάσει συγκεκριμένου υπολογισμού, τότε η εφαρμογή της πραγματοποιείται σύμφωνα με όσα έχουν συμφωνηθεί εξαρχής μεταξύ των δύο πλευρών.
Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένες περιπτώσεις κατά τις οποίες είναι δυνατή η αναπροσαρμογή του μισθώματος. Η πρώτη αφορά την ύπαρξη σχετικής ρήτρας στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Εάν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής έχουν συμφωνήσει από την αρχή ότι το ενοίκιο θα αυξάνεται με συγκεκριμένο τρόπο ή σε προκαθορισμένα χρονικά διαστήματα, τότε η αύξηση μπορεί να εφαρμοστεί σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας.
VIRAL
Η δεύτερη περίπτωση αφορά την αμοιβαία συμφωνία των δύο πλευρών κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Ακόμη και αν δεν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο συμβόλαιο, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής μπορούν οποιαδήποτε στιγμή να συμφωνήσουν από κοινού σε νέο ύψος μισθώματος. Η τρίτη δυνατότητα εμφανίζεται μετά τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής διάρκειας της μίσθωσης, όταν τα δύο μέρη μπορούν να διαπραγματευτούν εκ νέου όλους τους όρους της συμφωνίας, συμπεριλαμβανομένου και του ποσού του ενοικίου.
Τι ισχύει κατά τη διάρκεια της υποχρεωτικής τριετίας
Ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία που συχνά αγνοούν οι ενοικιαστές είναι ότι η νομοθεσία προβλέπει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών για τις μισθώσεις κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν στο ιδιωτικό συμφωνητικό αναγράφεται μικρότερη διάρκεια, η μίσθωση θεωρείται ότι προστατεύεται για τουλάχιστον τρία χρόνια. Κατά το χρονικό αυτό διάστημα, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προχωρήσει μονομερώς σε αύξηση του ενοικίου, εκτός αν υπάρχει σχετική ρήτρα αναπροσαρμογής ή αν ο ενοικιαστής συμφωνήσει οικειοθελώς σε νέα οικονομική συμφωνία. Με άλλα λόγια, ο μισθωτής δεν υποχρεούται να αποδεχθεί μια αύξηση που αποφασίζεται αποκλειστικά από τον ιδιοκτήτη χωρίς να προβλέπεται στο συμβόλαιο.
Τα τελευταία χρόνια αρκετά μισθωτήρια περιλαμβάνουν όρους που καθορίζουν τον τρόπο με τον οποίο θα αυξάνεται το ενοίκιο κατά τη διάρκεια της σύμβασης. Η πιο διαδεδομένη μορφή είναι η ετήσια αύξηση κατά συγκεκριμένο ποσοστό, όπως για παράδειγμα 2% ή 3% επί του τελευταίου καταβαλλόμενου μισθώματος. Σε άλλες περιπτώσεις, η αναπροσαρμογή συνδέεται με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), ώστε το ύψος της αύξησης να ακολουθεί τις μεταβολές του πληθωρισμού. Δεν είναι σπάνιο επίσης να εφαρμόζεται ένας συνδυασμός των δύο παραπάνω μεθόδων, όπου προβλέπεται τόσο ελάχιστο ποσοστό αύξησης όσο και σύνδεση με τις οικονομικές εξελίξεις.
Τι συμβαίνει μετά την ολοκλήρωση της τριετίας
Μετά τη λήξη της υποχρεωτικής τριετούς διάρκειας, οι κανόνες διαφοροποιούνται σημαντικά. Η ελληνική νομοθεσία δεν προβλέπει συγκεκριμένο ανώτατο ποσοστό αύξησης του ενοικίου. Το νέο μίσθωμα διαμορφώνεται αποκλειστικά μέσα από διαπραγμάτευση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Αυτό σημαίνει ότι οι δύο πλευρές είναι ελεύθερες να συμφωνήσουν οποιοδήποτε ποσό θεωρούν αποδεκτό, λαμβάνοντας υπόψη τις συνθήκες της αγοράς, την κατάσταση του ακινήτου αλλά και τα οικονομικά δεδομένα της περιοχής.
Διαβάστε επίσης
Εάν μετά τη συμπλήρωση της τριετίας δεν επιτευχθεί συμφωνία για το νέο ύψος του ενοικίου, τότε ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να μην ανανεώσει τη μίσθωση με τους ίδιους όρους και να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες. Από την άλλη πλευρά, ο ενοικιαστής έχει κάθε δικαίωμα να μην αποδεχθεί μια αύξηση που θεωρεί υπερβολική και να επιλέξει τη λήξη της μισθωτικής σχέσης, αναζητώντας νέα κατοικία.
0 ΣΧΟΛΙΑ