Χρησικτησίες, μείωση φόρων, myProperty: Όλα τα SOS για τις ελαφρύνσεις στα ακίνητα

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων και όσοι εμπλέκονται σε αγοραπωλησίες οφείλουν να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, καθώς οι δηλώσεις μεταβίβασης και τα φορολογικά θέματα που τις συνοδεύουν ρυθμίζονται από συγκεκριμένες διαδικασίες. Σύμφωνα με τις τελευταίες οδηγίες της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), υπάρχουν ορισμένα κρίσιμα σημεία που μπορούν να επηρεάσουν τη φορολογική επιβάρυνση και να αποτρέψουν περιττές επιβαρύνσεις.

Τι αλλάζει και τι ισχύει

Πριν από την υπογραφή ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας, τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής υποχρεούνται να καταθέσουν κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης. Η διαδικασία πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, με τον φόρο να βαρύνει τον αγοραστή.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η περίπτωση ακινήτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος αξιών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η εφορία εκτιμά προσωρινά την εμπορική αξία του ακινήτου μέσα σε πέντε εργάσιμες ημέρες, βασιζόμενη σε συγκριτικά δεδομένα της περιοχής. Αν η εκτίμηση συμφωνεί με τη δηλωθείσα τιμή, η διαδικασία προχωρά χωρίς προβλήματα. Αν όμως υπάρχει απόκλιση, ο αγοραστής έχει στη διάθεσή του δύο μήνες για να αποδεχθεί ή να αμφισβητήσει την εκτίμηση, υποβάλλοντας διορθωτική δήλωση. Επιπλέον, στις περιπτώσεις αυτές, υπάρχει προθεσμία τριών μηνών για την υπογραφή του συμβολαίου, καθώς μετά τη λήξη της, δεν επιτρέπεται η συνέχιση της διαδικασίας χωρίς νέα εκτίμηση.

Στην πλατφόρμα myProperty κατατίθενται υποχρεωτικά οι εξής δηλώσεις:

• Πρωτότυπες και έγκαιρες δηλώσεις μεταβίβασης για ακίνητα που βρίσκονται εντός αντικειμενικών αξιών. Σε αυτές περιλαμβάνονται περιπτώσεις χρησικτησίας, διαφορών έκτασης, εκτέλεσης προσυμφώνων και σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών.
• Δηλώσεις για ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω πλειστηριασμών.
• Δηλώσεις ακύρωσης συμβολαίων.
• Διορθωτικές δηλώσεις, εφόσον δεν έχει υπογραφεί συμβολαιογραφικό έγγραφο και η αρχική δήλωση είχε υποβληθεί μέσω myProperty.

Για περιπτώσεις που δεν καλύπτονται από την πλατφόρμα, η διαδικασία πραγματοποιείται είτε με έντυπη δήλωση είτε ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE.

Τι πρέπει να προσέξετε

Όταν ένα ακίνητο μεταβιβάζεται με βάση τη χρησικτησία και δεν υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος, ο φόρος επιβάλλεται και για τη διαδικασία της απόκτησης του ακινήτου. Η αξία υπολογίζεται είτε με βάση τις αντικειμενικές αξίες είτε από το δηλωθέν τίμημα, αν αυτό είναι υψηλότερο.

Δεν απαιτείται φόρος χρησικτησίας στις εξής περιπτώσεις:

• Όταν η απόκτηση προέρχεται από κληρονομιά.
• Όταν πρόκειται για σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας από έναν μοναδικό ιδιοκτήτη.
• Όταν ισχύουν ειδικές φοροαπαλλαγές.
• Όταν υπάρχει ήδη καταχωρημένος τίτλος με δηλωμένη φορολογικά την απόκτηση.

Σε περίπτωση που ακυρωθεί το συμβόλαιο ή δεν ολοκληρωθεί η μεταγραφή της δικαστικής απόφασης που αναγνωρίζει τη χρησικτησία, ο φόρος επιστρέφεται ως αχρεωστήτως καταβληθείς.