Το παράδοξο του στεγαστικού: Γιατί ανεβαίνουν οι τιμές στα παλιά σπίτια της Αθήνας;

Στην αυγή του 2026, η ελληνική κτηματαγορά μοιάζει να κινείται σε δύο παράλληλα σύμπαντα που σπάνια συναντώνται. Από τη μία πλευρά, η ευρωπαϊκή οδηγία για την πράσινη μετάβαση και η ανάγκη για ενεργειακή θωράκιση των σπιτιών υπόσχονται έναν κόσμο με χαμηλότερους λογαριασμούς και φιλικότερο περιβάλλον.

Από την άλλη πλευρά, η ωμή οικονομική πραγματικότητα αναγκάζει τη συντριπτική πλειονότητα των υποψηφίων αγοραστών να στρέψει το βλέμμα της σε ακίνητα που θεωρούνται «ενεργειακοί δεινόσαυροι». Το παράδοξο που καταγράφεται πλέον με επίσημα στοιχεία είναι ότι τα παλιά σπίτια, αυτά που κατατάσσονται στις δύο χαμηλότερες κατηγορίες του ενεργειακού πιστοποιητικού, εμφανίζουν πλέον πολύ ταχύτερους ρυθμούς ανατίμησης σε σχέση με τα νεόδμητα ή τα πλήρως αναβαθμισμένα ακίνητα.

Αυτή η τάση, η οποία αναλύθηκε διεξοδικά από την πλατφόρμα Spitogatos.gr και παρουσιάζεται σήμερα, αποκαλύπτει μια βαθιά κοινωνική αλλαγή: ο αγοραστής του σήμερα δεν αναζητά την αντλία θερμότητας ή την εξωτερική θερμοπρόσοψη ως προτεραιότητα, αλλά το χαμηλότερο δυνατό τίμημα εισόδου στην ιδιοκατοίκηση. Σε μια περίοδο όπου το κόστος ζωής παραμένει στα ύψη, η «πράσινη» κατοικία μετατρέπεται από ανάγκη σε ένα είδος πολυτελείας για λίγους, αφήνοντας το υπόλοιπο της αγοράς να παλεύει για ένα κεραμίδι που, αν και ενεργοβόρο, παραμένει οικονομικά προσιτό στην αγορά του.

Γιατί οι τιμές στα «ερείπια» ανεβαίνουν ταχύτερα από τα πολυτελή διαμερίσματα; (ΚΟΝΤΑΡΙΝΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ EUROKINISSI)

Το χάσμα των τιμών που ζαλίζει τον καταναλωτή

Η διαφορά στην τιμή ανάμεσα σε ένα ακίνητο υψηλής ενεργειακής κλάσης και σε ένα παλιό σπίτι δεν είναι απλώς αξιοσημείωτη, αλλά σε πολλές περιπτώσεις εξωφρενική. Στο κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή για ένα «πράσινο» σπίτι το 2025 διαμορφώθηκε στα 3.530 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, την ώρα που μια κατοικία χαμηλής ενεργειακής κατηγορίας στην ίδια περιοχή ζητούσε περίπου 1.915 ευρώ ανά τετραγωνικό. Αυτό σημαίνει ότι ένας αγοραστής καλείται να πληρώσει ένα «καπέλο» της τάξης του 84% για να αποκτήσει ένα σπίτι που δεν θα «καίει» πολύ ρεύμα.

VIRAL

Η «κατάρα» που διέλυσε την οικογένεια Σεργιανόπουλου: Πέθαναν όλοι του οι συγγενείς μετά την δολοφονία του – Μάνα και αδελφή του την ίδια μέρα!

Μεγάλες αλήθειες από μία απλή κοπέλα για το κέρατο και τις γυναικοκτονίες 

Γυναικοκτονία στην Καλαμάτα: Η ανατριχιαστική απόπειρα «ξεπλύματος» του δολοφόνου – Όταν η υπεράσπιση γίνεται «ύβρις» προς το θύμα

Η κατάσταση γίνεται ακόμα πιο δραματική στα νότια προάστια, όπου η απόκλιση αγγίζει το 98%. Εκεί, οι τιμές για τα ακίνητα ενεργειακής κλάσης Α+ έως Β φτάνουν τις 4.925 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα μη αναβαθμισμένα ακίνητα κινούνται στα 2.481 ευρώ. Παρόμοια είναι η εικόνα και στα δυτικά προάστια, με τα «πράσινα» σπίτια να είναι σχεδόν 98% ακριβότερα. Αυτές οι τεράστιες διαφορές εξηγούν γιατί η ζήτηση μετατοπίζεται βίαια προς τις παλαιότερες κατασκευές. Ο μέσος αγοραστής προτιμά να αγοράσει ένα σπίτι με 2.000 ευρώ το τετραγωνικό και να επωμιστεί το κόστος του ηλεκτρικού ρεύματος, παρά να δεσμευτεί με ένα δάνειο που απαιτεί διπλάσιο κεφάλαιο αγοράς.

Το παράδοξο των ανατιμήσεων στις «ζώνες» του χθες

Το πιο εντυπωσιακό εύρημα της πρόσφατης ανάλυσης είναι ο ρυθμός με τον οποίο ακριβαίνουν τα παλιά σπίτια. Θα περίμενε κανείς ότι η έλλειψη ενεργειακών προδιαγραφών θα κρατούσε τις τιμές στάσιμες, όμως συμβαίνει το ακριβώς αντίθετο. Στο κέντρο της Αθήνας, οι τιμές των κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κλάσης αυξήθηκαν κατά 11,8% μέσα σε έναν χρόνο, ενώ οι τιμές των σύγχρονων «πράσινων» κατοικιών ανέβηκαν μόλις κατά 3,8%.

Η άνοδος των τιμών στα ακίνητα χαμηλής ενεργειακής κλάσης (ΚΟΝΤΑΡΙΝΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ EUROKINISSI)

Η τάση αυτή είναι ακόμα πιο έντονη στην περιοχή του Πειραιά, όπου τα ακίνητα χαμηλής κλάσης κατέγραψαν ετήσια αύξηση της τάξης του 12,9%, την ώρα που τα υψηλής κλάσης ακίνητα περιορίστηκαν σε μια αύξηση 4,5%. Η εξήγηση είναι απλή: η ζήτηση για τα φθηνότερα σπίτια είναι τόσο μεγάλη που οι ιδιοκτήτες τους αισθάνονται την αυτοπεποίθηση να ανεβάσουν τις τιμές, γνωρίζοντας ότι το προϊόν τους είναι το μόνο που μπορεί να αγοραστεί από τη μέση ελληνική οικογένεια. Τα «πράσινα» σπίτια, έχοντας ήδη φτάσει σε δυσθεώρητα ύψη τιμών, φαίνεται να έχουν πιάσει το «ταβάνι» τους, με αποτέλεσμα οι ανατιμήσεις τους να είναι πολύ πιο συγκρατημένες.

Ο ρόλος του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» και η έλλειψη αποθέματος

Σε αυτή την εξίσωση της ακρίβειας, καθοριστικό ρόλο διαδραμάτισε το κρατικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Με ανώτατο όριο αξίας ακινήτου τις 250.000 ευρώ και προϋπόθεση το σπίτι να έχει κατασκευαστεί έως το τέλος του 2007, το πρόγραμμα έστειλε χιλιάδες νέους αγοραστές απευθείας στην αγκαλιά των παλαιών πολυκατοικιών. Επειδή τα νεόδμητα ακίνητα στην Αττική που να πληρούν αυτά τα κριτήρια είναι σχεδόν ανύπαρκτα, ο ανταγωνισμός για τα σπίτια 30 ετών και άνω εκτοξεύθηκε, συμπαρασύροντας τις τιμές τους προς τα πάνω.

Παράλληλα, η έλλειψη νέων κατασκευών λειτουργεί ως τροχοπέδη. Στον Δήμο Αθηναίων, το απόθεμα των καινούργιων κατοικιών δεν ξεπερνά το 7% του συνολικού διαθέσιμου αποθέματος προς πώληση. Όταν το 93% των σπιτιών είναι παλιά, είναι μοιραίο η αγορά να αυτορυθμίζεται με βάση αυτά. Ο αγοραστής πλέον συνυπολογίζει ότι το χαμηλό κόστος αγοράς ενός σπιτιού κατηγορίας Ζ ή Η θα του αφήσει ίσως κάποια περιθώρια για μια μελλοντική, σταδιακή ανακαίνιση, αντί να εγκλωβιστεί σε μια αγορά νεόδμητου που απαιτεί κεφάλαια τα οποία συχνά δεν καλύπτονται ούτε από τα τραπεζικά δάνεια.