Όλα άλλαξαν στις εξώσεις! Οι αλλαγές στα ενοίκια και στις μισθώσεις ή εξπρές διαδικασία για κακοπληρωτές

Athensmagazine Ορίστε μας ως προτεινόμενη πηγή ειδήσεων στο Google

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα εποχή. Η θέση σε ισχύ του νέου νομοθετικού πλαισίου για τις «εξώσεις εξπρές» σηματοδοτεί την προσπάθεια της πολιτείας να εξορθολογίσει τις χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες, προσφέροντας ταυτόχρονα ένα δίχτυ ασφαλείας στους συνεπείς ενοικιαστές.

Με τον Ν. 5221/2025, η έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου δεν αποτελεί πλέον έναν δικαστικό «μαραθώνιο», αλλά μια δομημένη διαδικασία που εμπλέκει ενεργά τον δικηγορικό κλάδο.

Όλα όσα αλλάζουν με τις «Εξώσεις εξπρές» από την 1η Μαΐου 2026

Μέχρι πρότινος, η ανάκτηση ενός ακινήτου λόγω λήξης σύμβασης ή οφειλών μπορούσε να διαρκέσει από πολλούς μήνες έως και έτη, εγκλωβίζοντας τους ιδιοκτήτες σε μια ατέρμονη αναμονή δικασίμων και αναβολών.Το νέο σύστημα μεταφέρει το βάρος του ελέγχου από τους δικαστές σε πιστοποιημένους δικηγόρους, οι οποίοι αναλαμβάνουν την επεξεργασία του φακέλου εντός 20 ημερών.

Η ρύθμιση αυτή δεν αποσκοπεί μόνο στην ταχύτερη ικανοποίηση του ιδιοκτήτη, αλλά και στην αποσυμφόρηση των πινακίων των δικαστηρίων από υποθέσεις διοικητικού χαρακτήρα.

Για τον εκμισθωτή, η «εξπρές» διαδικασία σημαίνει, ότι μπορεί να έχει στα χέρια του εκτελεστό τίτλο σε περίπου 3 έως 6 μήνες, ανάλογα με την περίπτωση, καθιστώντας την επένδυση στο ακίνητο πιο ασφαλή και προβλέψιμη.

Το «εξάμηνο προστασίας» για τον ενοικιαστή

Παρά τον όρο «εξπρές», ο νόμος δεν αφήνει απροστάτευτο τον μισθωτή. Αντιθέτως, εισάγει μια σημαντική καινοτομία: την αυτόματη, αδάπανη εξάμηνη προθεσμία μεταστέγασης σε περιπτώσεις λήξης μίσθωσης.

Από τη στιγμή που ξεκινά η διαδικασία, ο ενοικιαστής έχει εκ του νόμου τουλάχιστον 6 μήνες στη διάθεσή του για να βρει νέα στέγη, χωρίς να χρειαστεί να προβεί σε δικαστικές ενέργειες ή να καταβάλει δικαστικά έξοδα.

Επιπλέον, διατηρείται το δικαίωμα άσκησης ανακοπής, αίτησης ασφαλιστικών μέτρων ή αιτήματος για περαιτέρω δικαστική παράταση, εάν συντρέχουν σοβαροί λόγοι. Με αυτόν τον τρόπο, η ταχύτητα της διαδικασίας δεν μετατρέπεται σε κοινωνική αναλγησία.

Η διαδικασία βήμα-βήμα: Ο ρόλος του δικηγόρου

Η νέα διαδικασία είναι αυστηρά τυποποιημένη. Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στον δικηγόρο του, ο οποίος επιδίδει εξώδικη πρόσκληση και καταθέτει τον φάκελο στο Πρωτοδικείο μαζί με ένα παράβολο 300 ευρώ. Στη συνέχεια, το σύστημα ορίζει αυτόματα έναν πιστοποιημένο δικηγόρο (με αλφαβητική σειρά) για να ελέγξει τη νομιμότητα των εγγράφων.

Σημαντική Σημείωση: Η διαδικασία αυτή εφαρμόζεται μόνο όταν υπάρχει έγγραφο μισθωτήριο ή ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ. Στις περιπτώσεις «μαύρων» μισθώσεων ή προφορικών συμφωνιών, ο δρόμος παραμένει η κλασική και χρονοβόρα δικαστική οδός.

Χρονοδιαγράμματα: Πότε αποδίδεται το ακίνητο;

Ο χρόνος ολοκλήρωσης διαφοροποιείται ανάλογα με την αιτία της έξωσης:

Λόγω οφειλών ενοικίων: Η διαδικασία απαιτεί 15 ημέρες προειδοποίησης και 20 ημέρες για την εκτέλεση μετά την έκδοση της διαταγής. Συνολικά, η υπόθεση κλείνει σε περίπου 3 μήνες.

Λόγω λήξης συμβολαίου: Εδώ ο νόμος είναι πιο ελαστικός, προβλέποντας 3 μήνες προειδοποίησης και 2 μήνες για την εκτέλεση, οδηγώντας σε ένα συνολικό διάστημα τουλάχιστον 6 μηνών.

Η μεγάλη εικόνα: Ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών

Το υπουργείο και οι φορείς των ιδιοκτητών (ΠΟΜΙΔΑ) εκτιμούν, ότι η νέα ρύθμιση θα λειτουργήσει ως κίνητρο για να ανοίξουν κλειστά ακίνητα. Όταν ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι μπορεί να ανακτήσει την περιουσία του σε ένα ορισμένο χρονικό πλαίσιο, είναι πιο πρόθυμος να διαθέσει το ακίνητό του στη μακροχρόνια μίσθωση.

Συμπερασματικά, το νέο πλαίσιο που τέθηκε σε εφαρμογή την 1η Μαΐου 2026 επιχειρεί να αντικαταστήσει την αβεβαιότητα με τη νομιμότητα. Παρότι το κόστος της διαδικασίας εξακολουθεί να βαρύνει τον εκμισθωτή, η προβλεψιμότητα που προσφέρεται και στις δύο πλευρές αποτελεί ένα σημαντικό βήμα για την εξομάλυνση της κτηματαγοράς στην Ελλάδα.