Ακίνητα: Τι γίνεται όταν αγοράζετε σπίτι φθηνότερα από την αντικειμενική αξία – Το λάθος που μπορεί να σας κοστίσει

Η αγορά ενός ακινήτου σε τιμή χαμηλότερη από την αντικειμενική του αξία μπορεί να δημιουργήσει εύλογες απορίες στον αγοραστή για το ποσό που τελικά θα πρέπει να δικαιολογήσει απέναντι στην εφορία. Αν, για παράδειγμα, ένα σπίτι αποκτηθεί έναντι 150.000 ευρώ ενώ η αντικειμενική του αξία ανέρχεται σε 220.000 ευρώ, το ερώτημα είναι εάν ως τεκμήριο απόκτησης θα υπολογιστούν τα χρήματα που καταβλήθηκαν πραγματικά ή η υψηλότερη αξία που αναγνωρίζει το φορολογικό σύστημα.

Άλλο το τεκμήριο αγοράς και άλλο ο φόρος μεταβίβασης

Η διαφορά μεταξύ των δύο ποσών μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντική για τη φορολογική εικόνα του αγοραστή. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα πρόκειται για 70.000 ευρώ, τα οποία μπορεί να επηρεάσουν καθοριστικά το εάν η δαπάνη αγοράς καλύπτεται από τα δηλωμένα εισοδήματα και τα διαθέσιμα κεφάλαια του φορολογουμένου. Σημαντικά δεδομένα για το ζήτημα προκύπτουν από την απόφαση 2086/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας. Με βάση όσα αναφέρονται για την απόφαση, στην περίπτωση του τεκμηρίου απόκτησης ακινήτου δεν θεωρείται αυτομάτως ως πραγματική δαπάνη η αντικειμενική αξία. Καθοριστικό ρόλο μπορεί να έχει το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε από τον αγοραστή, υπό την προϋπόθεση ότι είναι σε θέση να το αποδείξει.

Οι αλλαγές που έρχονται

Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να γίνεται σαφής διάκριση ανάμεσα στη φορολογητέα αξία που λαμβάνεται υπόψη για τον φόρο μεταβίβασης και στο ποσό που αποτελεί την πραγματική οικονομική επιβάρυνση του αγοραστή. Έτσι, στην περίπτωση ενός ακινήτου με αντικειμενική αξία 220.000 ευρώ, το οποίο πωλείται πραγματικά για 150.000 ευρώ, ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί να καλύψει ως δαπάνη απόκτησης το πραγματικό τίμημα των 150.000 ευρώ και όχι αυτομάτως τις 220.000 ευρώ. Απαραίτητη προϋπόθεση, όμως, είναι να αποδεικνύεται ότι αυτό ήταν το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε στον πωλητή. Στη συνολική δαπάνη δεν περιλαμβάνεται μόνο το τίμημα. Θα πρέπει να συνυπολογίζονται και τα υπόλοιπα ποσά που συνδέονται με την απόκτηση του ακινήτου, όπως ο φόρος μεταβίβασης και τα σχετικά έξοδα της συναλλαγής.

(ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΑ: EUROKINISSI)

Διαφορετικός είναι ο τρόπος με τον οποίο αντιμετωπίζεται ο φόρος μεταβίβασης. Όταν το τίμημα που αναγράφεται στη συναλλαγή είναι μικρότερο από την αντικειμενική αξία, ο φόρος υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία. Επομένως, στο παράδειγμα των 150.000 και 220.000 ευρώ, είναι δυνατόν ο φόρος μεταβίβασης να υπολογιστεί με βάση τις 220.000 ευρώ. Αυτό, όμως, δεν συνεπάγεται από μόνο του ότι ο αγοραστής κατέβαλε 220.000 ευρώ και πρέπει να δικαιολογήσει ολόκληρο αυτό το ποσό ως πραγματική δαπάνη αγοράς. Χαρακτηριστική είναι η υπόθεση που απασχόλησε το Συμβούλιο της Επικρατείας. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, η απόσταση μεταξύ αντικειμενικής αξίας και αναγραφόμενου τιμήματος ήταν εντυπωσιακή. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανερχόταν σε 331.403 ευρώ, ενώ στο συμβόλαιο το τίμημα της αγοράς είχε προσδιοριστεί στις 56.000 ευρώ.

VIRAL

Το «VIP» πελατολόγιο του ιατρείου στο Κολωνάκι: Η πασίγνωστη παρουσιάστρια που ήταν πελάτισσα

Θάνατος Μαζωνάκη: Οι 2 φωτογραφίες και το ένα βίντεο που δείχνουν νεκρό τον αγαπημένο τραγουδιστή και βρέθηκαν στο κινητό της γιατρού

70.000 ευρώ: Ντροπή και αίσχος λίγες ώρες πριν την κηδεία του Γιώργου Μαζωνάκη – Το τραγικό δημοσίευμα

Η φορολογική διοίκηση είχε θεωρήσει ως δαπάνη απόκτησης την αντικειμενική αξία των 331.403 ευρώ. Το ΣτΕ, ωστόσο, έκρινε ότι πρέπει να παρέχεται στον φορολογούμενο η δυνατότητα να αποδείξει πως το ποσό που πραγματικά κατέβαλε για την απόκτηση του ακινήτου ήταν χαμηλότερο. Το γεγονός ότι αναγράφεται ένα μικρότερο τίμημα στο συμβόλαιο δεν αρκεί από μόνο του. Ο αγοραστής πρέπει να διαθέτει στοιχεία που επιβεβαιώνουν ότι το συγκεκριμένο ποσό αντιστοιχεί στην πραγματική συναλλαγή. Σε αυτό το σημείο αποκτούν ιδιαίτερη βαρύτητα οι τραπεζικές συναλλαγές. Η μεταφορά του τιμήματος προς τον πωλητή, οι κινήσεις στους τραπεζικούς λογαριασμούς και το περιεχόμενο του συμβολαίου θα πρέπει να παρουσιάζουν μια συνεπή εικόνα για τα χρήματα που πράγματι καταβλήθηκαν.

Τι πρέπει να γνωρίζετε

Ουσιαστικά, τα διαθέσιμα αποδεικτικά στοιχεία πρέπει να επιβεβαιώνουν το πραγματικό ύψος της συναλλαγής. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό όταν υπάρχει μεγάλη απόσταση μεταξύ του τιμήματος αγοράς και της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ο ίδιος κανόνας μπορεί, όμως, να λειτουργήσει και αντίστροφα. Εάν ένα συμβόλαιο αναφέρει τίμημα 150.000 ευρώ, αλλά από τραπεζικές συναλλαγές ή άλλα στοιχεία αποδεικνύεται ότι καταβλήθηκαν στην πραγματικότητα 230.000 ευρώ, η φορολογική διοίκηση δεν είναι υποχρεωμένη να περιοριστεί στο ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Μπορεί να εξετάσει το πραγματικό ποσό της δαπάνης.

Αφού προσδιοριστεί η πραγματική δαπάνη απόκτησης, ο αγοραστής θα πρέπει να εξετάσει με ποιον τρόπο μπορεί να την καλύψει φορολογικά. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορούν να χρησιμοποιηθούν δηλωμένα εισοδήματα, αποταμιεύσεις και κεφάλαιο προηγούμενων ετών, καθώς και χρήματα που προέρχονται από τραπεζικό δάνειο. Στη δικαιολόγηση της δαπάνης μπορεί επίσης να συμβάλει η πώληση κάποιου άλλου περιουσιακού στοιχείου. Αντίστοιχα, μπορούν να αξιοποιηθούν ποσά από χρηματική γονική παροχή ή δωρεά, εφόσον οι σχετικές διαδικασίες έχουν πραγματοποιηθεί και δηλωθεί σύμφωνα με όσα προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.