Ακίνητα: «Εξαφανίζονται» τα μικρά και οικονομικά σπίτια – Πάνω από 4.000 ευρώ/τ.μ. για μια γκαρσονιέρα

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα αλλάζει και μαζί της αλλάζει και η έννοια του «μικρού και οικονομικού σπιτιού». Τα διαμερίσματα περιορισμένης επιφάνειας, που για χρόνια αποτελούσαν μια πιο προσιτή λύση για φοιτητές, νέους εργαζόμενους και μικρά νοικοκυριά, εξελίσσονται πλέον σε ένα από τα πιο δυσεύρετα τμήματα της αγοράς.

Μάλιστα, οι αυξήσεις που έχουν καταγραφεί μέσα σε μία δεκαετία στις τιμές των μικρών κατοικιών φτάνουν ακόμη και το 160%, ενώ στις αγγελίες για ποιοτικά και ανακαινισμένα μικρά διαμερίσματα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση οι ζητούμενες τιμές μπορούν να αγγίξουν ή και να ξεπεράσουν τα 4.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ελάχιστα τα μικρά ακίνητα στις αγγελίες

Οι αυξήσεις που έχουν καταγραφεί μέσα σε μία δεκαετία στις τιμές των μικρών κατοικιών φτάνουν ακόμη και το 160%

Τα διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν με χαρακτηριστικό τρόπο το πρόβλημα. Τον Αύγουστο, από τις 143.828 αγγελίες πώλησης ακινήτων στην Αττική, μόλις 4.341 αφορούσαν κατοικίες έως 35 τ.μ., δηλαδή περίπου το 3,02% του συνόλου.

Παρόμοια είναι η εικόνα και στη Θεσσαλονίκη. Από 45.793 αγγελίες στον νομό, μόλις 3.351 αφορούσαν μικρά διαμερίσματα, ποσοστό που αντιστοιχεί σε 7,32%. Στους περιφερειακούς δήμους της Θεσσαλονίκης, όπου σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές είναι χαμηλότερες από εκείνες του κεντρικού δήμου, η διαθεσιμότητα είναι ακόμη πιο περιορισμένη και φτάνει μόλις στο 1,16%. 

VIRAL

Υπόθεση Μαζωνάκη: «Κόλαση» στη φυλακή για τη γιατρό – Αυτή είναι η ισοβίτισσα που της κάνει άγριο bullying

Λύγισε η Καρυστιανού στο δικαστήριο για τα Τέμπη: «Κρατούσα ένα-ένα τα κομμάτια του παιδιού μου» – Έφυγε υποβασταζόμενη

Ηγουμενίτσα: Σοκ από τα ιατροδικαστικά ευρήματα για την 25χρονη Πηνελόπη – Τι προσπάθησε να κάνει ο δολοφόνος μετά το έγκλημα

Από τη φοιτητική κατοικία στο «μήλον της Έριδος»

Σύμφωνα με ανάλυση του Θεμιστοκλή Μπάκα, προέδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, τα ακίνητα από 25 έως 50 τ.μ. αποτελούν πλέον ένα από τα πιο περιζήτητα κομμάτια της αγοράς. Η αλλαγή αυτή έχει να κάνει και με το γεγονός ότι πλέον πολλές διαφορετικές κατηγορίες ενδιαφερόμενων στρέφονται στο ίδιο ακίνητο. Ένα μικρό διαμέρισμα μπορεί να αναζητείται από έναν φοιτητή ή έναν νέο εργαζόμενο, αλλά και από ένα άτομο που ζει μόνο του, έναν εκπαιδευτικό ή γιατρό που μετακινείται προσωρινά σε άλλη πόλη ή έναν εργαζόμενο που χρειάζεται προσωρινή στέγη.

Την ίδια στιγμή, το ίδιο ακίνητο αποτελεί πιθανή επιλογή για έναν επενδυτή, καθώς απαιτεί μικρότερο συνολικό κεφάλαιο σε σχέση με μία μεγαλύτερη οικογενειακή κατοικία. Επιπλέον, μπορεί να αξιοποιηθεί με διαφορετικούς τρόπους, από τη συμβατική μίσθωση μέχρι την επιπλωμένη ή μεσοπρόθεσμη μίσθωση και τη βραχυχρόνια τουριστική εκμετάλλευση.

Η βραχυχρόνια μίσθωση αυξάνει τον ανταγωνισμό

Το αποτέλεσμα είναι η αναζήτηση ενός μικρού σπιτιού να γίνεται ολοένα δυσκολότερη, ιδιαίτερα όταν ο υποψήφιος αγοραστής ή ενοικιαστής αναζητά ταυτόχρονα χαμηλό κόστος.

Ιδιαίτερο ρόλο στην πίεση που δέχεται το συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς έχει παίξει και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ένα studio 30 τ.μ. ή ένα ανακαινισμένο δυάρι 40 τ.μ. σε κεντρικό σημείο, κοντά σε πανεπιστήμιο, σταθμό μετρό ή τουριστικό αξιοθέατο, μπορεί να καλύψει τις ανάγκες ενός φοιτητή, αλλά ταυτόχρονα να αποτελέσει ελκυστική επιλογή και για έναν επισκέπτη. Έτσι, το ίδιο περιορισμένο στεγαστικό απόθεμα καλείται να εξυπηρετήσει διαφορετικές ανάγκες. Η αυξημένη τουριστική αξιοποίηση των μικρών κατοικιών περιορίζει τις διαθέσιμες επιλογές για όσους αναζητούν μόνιμη κατοικία, ειδικά στις περιοχές όπου η ζήτηση είναι ήδη υψηλή. Όπως επισημαίνει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, το ζητούμενο δεν είναι να αντιμετωπίζεται η βραχυχρόνια μίσθωση ως πρόβλημα από μόνη της, αλλά να υπάρξει τρόπος ώστε μέρος των εσόδων που δημιουργούνται από τη δραστηριότητα αυτή να κατευθύνεται σε στοχευμένες στεγαστικές πολιτικές.

Τα μικρά σπίτια έγιναν επενδυτικό προϊόν

Παράλληλα, τα μικρά ακίνητα έχουν αποκτήσει ιδιαίτερη βαρύτητα ως επενδυτική επιλογή. Το χαμηλότερο συνολικό κόστος αγοράς, σε σύγκριση με μια μεγαλύτερη κατοικία, τα καθιστά πιο προσιτά σε επενδυτές, ενώ και το κόστος μιας ανακαίνισης μπορεί να είναι χαμηλότερο σε απόλυτους αριθμούς. Ένα τέτοιο ακίνητο λοιπόν, μπορεί στη συνέχεια να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση, να απευθυνθεί σε φοιτητές, να επιπλωθεί για μεσοπρόθεσμη χρήση, να αξιοποιηθεί τουριστικά ή να πωληθεί μετά την ανακαίνιση. Αυτές οι δυνατότητες έχουν μετατρέψει ένα μέρος της μικρής κατοικίας από λύση στέγασης σε επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο. Η εξέλιξη αυτή έχει αντίκτυπο και στις τιμές. Όσο υψηλότερο είναι το ποσό που καταβάλλεται για την απόκτηση ενός ακινήτου, τόσο μεγαλύτερη απόδοση αναζητά συνήθως ο επενδυτής, με αποτέλεσμα η πίεση να μεταφέρεται τελικά και στο κόστος μίσθωσης.

Μικρό σε τετραγωνικά, όχι απαραίτητα και σε κόστος

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές στην αγορά είναι ότι το μικρότερο σπίτι δεν σημαίνει πλέον αυτομάτως και φθηνότερη κατοικία. Ένα ανακαινισμένο studio 30 ή 35 τ.μ. σε σημείο με μεγάλη ζήτηση μπορεί να έχει πολύ υψηλή τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, η τιμή ανά τετραγωνικό ενός μικρού διαμερίσματος μπορεί να ξεπερνά εκείνη μιας μεγαλύτερης κατοικίας. Η εξέλιξη αυτή γίνεται ιδιαίτερα αισθητή στη φοιτητική στέγη. Η επιλογή ενός μικρότερου σπιτιού, που παλαιότερα αποτελούσε έναν τρόπο περιορισμού του κόστους, δεν εξασφαλίζει πλέον ότι το συνολικό ενοίκιο θα παραμείνει χαμηλό.

Γιατί οι νέες κατασκευές δεν λύνουν το πρόβλημα

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα αλλάζει και μαζί της αλλάζει και η έννοια του «μικρού και οικονομικού σπιτιού».

Ούτε όμως η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας σημαίνει απαραίτητα ότι δημιουργούνται περισσότερες πραγματικά προσιτές κατοικίες. Το κόστος της γης, των υλικών και της κατασκευής, η χρηματοδότηση, οι ενεργειακές απαιτήσεις, οι μελέτες και τα υπόλοιπα έξοδα ανάπτυξης επηρεάζουν σημαντικά την τελική τιμή. Έτσι, ακόμη και ένα νεόδμητο studio 35 τ.μ. μπορεί να είναι μικρό σε επιφάνεια, αλλά ιδιαίτερα ακριβό για έναν νέο άνθρωπο. Παράλληλα, εφόσον το ακίνητο έχει αποκτηθεί με υψηλό κόστος, ο ιδιοκτήτης ή επενδυτής αναζητά αντίστοιχη απόδοση μέσω της μίσθωσης. Το πρόβλημα, επομένως, δεν αφορά μόνο την ποσότητα των μικρών κατοικιών που κατασκευάζονται, αλλά και το κατά πόσο αυτές μπορούν πράγματι να καλύψουν τις ανάγκες όσων αναζητούν οικονομική στέγη.

Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικοί προορισμοί στο επίκεντρο

Η στεγαστική πίεση δεν είναι ίδια σε ολόκληρη τη χώρα. Ιδιαίτερα έντονη εμφανίζεται σε περιοχές όπου συνυπάρχουν η φοιτητική και οικιστική ζήτηση με τον τουρισμό, τη βραχυχρόνια μίσθωση και το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, τα Χανιά, η Ρόδος και η Κέρκυρα αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα. Στο κέντρο της Αθήνας, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης έχουν ξεπεράσει τα 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ σε ιδιαίτερα δημοφιλείς περιοχές οι τιμές είναι ακόμη υψηλότερες. Στα μικρά, πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα που βρίσκονται σε προνομιακά σημεία, το κόστος ανά τετραγωνικό μπορεί να αυξάνεται ακόμη περισσότερο.

Στη Θεσσαλονίκη, σημαντικό μέρος της ζήτησης εντοπίζεται γύρω από το κέντρο και τις πανεπιστημιακές εγκαταστάσεις, με περιοχές όπως η Καμάρα, η Ροτόντα, η ΔΕΘ, τα Πανεπιστήμια, ο Άγιος Δημήτριος, το ιστορικό κέντρο και η ζώνη γύρω από τον Λευκό Πύργο να συγκεντρώνουν έντονο ενδιαφέρον.

Η ίδια κατοικία διεκδικείται από διαφορετικές ανάγκες

Στους τουριστικούς προορισμούς η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο σύνθετη. Στα Χανιά, για παράδειγμα, οι μέσες ζητούμενες τιμές στον δήμο κινούνται πάνω από τα 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα μικρά και ανακαινισμένα ακίνητα στο κέντρο μπορούν να εμφανίζουν ακόμη υψηλότερες τιμές.

Στη Ρόδο, σημαντική πίεση καταγράφεται στην πόλη και στις περιοχές γύρω από το αστικό κέντρο, όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση για μόνιμη κατοικία. Την ίδια ώρα, η ισχυρή τουριστική δραστηριότητα προσθέτει έναν ακόμη διεκδικητή στο ήδη περιορισμένο απόθεμα.

Κάπως έτσι, ένα μικρό διαμέρισμα μπορεί να αποτελεί ταυτόχρονα την αναγκαία κατοικία για έναν φοιτητή, μια επιλογή για έναν νέο εργαζόμενο και ένα επενδυτικό προϊόν με διαφορετικές δυνατότητες αξιοποίησης. Η σύγκρουση αυτών των χρήσεων είναι ένας από τους βασικούς λόγους που τα μικρά και πραγματικά προσιτά σπίτια γίνονται ολοένα πιο δύσκολο να βρεθούν.