Αγορά σπιτιού µε 200.000 ευρώ: Πίνακας µε 20 περιοχές
Ο επικείµενος νέος κύκλος του προγράµµατος «Σπίτι µου» αναθερµαίνει την κινητικότητα στην αγορά κατοικίας. Με βάση τα σηµερινά δεδοµένα οι ενδιαφερόµενοι µπορούν, για παράδειγµα, να αγοράσουν µε 200.000 ευρώ, 47 τ.µ. στη Γλυφάδα, 77 τ.µ. στο Μαρούσι, 102 τ.µ., στους Αµπελοκήπους, 87 τ.µ. στη Νέα Σµύρνη, 110 τ.µ. στην Καλλιθέα, 100 τ.µ. στα Εξάρχεια και στον Πειραιά, 125 τ.µ. στην Κυψέλη, 130 τ.µ. στο Περιστέρι και 148 τ.µ. στα Πατήσια. Πρόκειται βέβαια για παλαιές κατοικίες 30 έως 40 ετών. Συνολικά από το νέο πρόγραµµα επιδότησης, όπως αναφέρει η εφημερίδα Καθημερινή.
στεγαστικού δανείου αναµένεται να ωφεληθούν 20.000 δικαιούχοι. Τα επιλέξιµα ακίνητα πρέπει να έχουν αξία συµβολαίου έως 250.000 ευρώ, να είναι επιφάνειας έως 150 τ.µ. και να έχουν κατασκευαστεί έως και το 2007 και όχι µεταγενέστερα.
Το κόστος απόκτησης ενός σπιτιού στο ανώτατο ύψος του δανείου θα είναι πιο κοντά στις 220.000-230.000 ευρώ, υπολογίζοντας και τα υπόλοιπα έξοδα.
VIRAL
Στο ανώτατο ύψος δανείου µέσω του επερχόµενου νέου κύκλου του προγράµµατος «Σπίτι µου», θα πρέπει να φτάσουν οι ενδιαφερόµενοι δικαιούχοι προκειµένου να αυξήσουν τις διαθέσιµες επιλογές κατοικιών, χωρίς κι αυτό να αποτελεί εγγύηση, µε δεδοµένο ότι ήδη έχουν καταγραφεί σοβαρές ανατιµήσεις των ζητούµενων τιµών, µε την προσδοκία ότι οι αξίες θα αυξηθούν λόγω της µεγάλης ζήτησης.
«Αυτή την περίοδο, βλέπουµε ότι τόσο οι πιθανοί δικαιούχοι του νέου προγράµµατος, όσο και οι υπόλοιποι ενδιαφερόµενοι αγοραστές, που ενδεχοµένως να µην µπορούν να συµµετάσχουν, βρίσκονται ήδη στην αγορά σε αναζήτηση ακινήτου, προσπαθώντας να προλάβουν τις εξελίξεις και τον µεγάλο ανταγωνισµό που θα δηµιουργηθεί από τις αρχές του 2025, όταν θα ξεκινήσει να τρέχει το πρόγραµµα», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, σύµβουλος επιχειρήσεων και επικεφαλής του οµίλου MORE Group, µε δραστηριότητα και στην ανάπτυξη κατοικιών. Σύµφωνα µε τον ίδιο, η εξέλιξη αυτή έχει ήδη προκαλέσει στρεβλώσεις στην αγορά, καθώς έχει δηµιουργηθεί τεχνητή αύξηση των ζητούµενων τιµών, που φτάνει έως το 20% σε ορισµένες περιπτώσεις. «Πολλά ακίνητα, που δεν είναι επιλέξιµα µέσω του προγράµµατος, δηλαδή είναι νεότερα του 2007, µεγαλύτερης επιφάνειας και ακριβότερα, έχουν επίσης ανατιµηθεί κατά τη λογική ότι αφού το παλιό κοστίζει 200.000 ευρώ, το δικό µου σπίτι, που είναι και νεότερο, γιατί να µην κοστίζει 250.000 ευρώ;», τονίζει ο κ. Παπαγεωργιάδης.
Ουσιαστικά, αυτό που παρατηρείται ήδη στην αγορά είναι ότι έχουν προεξοφληθεί οι αυξήσεις των τιµών και τα ακίνητα που «ταιριάζουν» στο πρόγραµµα έχουν ήδη υπερτιµηθεί. Αυτό έχει προκαλέσει κι άλλες παρενέργειες, καθώς ακόµη και ακίνητα που δεν είναι επιλέξιµα µέσω του προγράµµατος, αποτιµώνται σε τιµές αρκετά υψηλότερες των πραγµατικών τους, µε αποτέλεσµα να υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι τραπεζικοί εκτιµητές αρνούνται να εγκρίνουν την απαιτούµενη χρηµατοδότηση, ακριβώς λόγω της µεγάλης απόκλισης. Σύµφωνα µε τον κ. Παπαγεωργιάδη, τουλάχιστον έως το τέλος του έτους, όσες πράξεις προχωρήσουν, θα γίνουν σε τιµές όχι πολύ υψηλότερες από εκείνες του καλοκαιριού.
Πάντως, µε βάση τα σηµερινά δεδοµένα είναι εφικτή η αγορά κατοικίας, έστω και µεγάλης ηλικίας (π.χ. 30-40 ετών) σε διάφορες περιοχές της Αττικής. Στους Αµπελοκήπους, 200.000 ευρώ αγοράζουν σήµερα 102 τ.µ., στο Περιστέρι 130 τ.µ., στη Νέα Σµύρνη 87 τ.µ., στην Καλλιθέα 110 τ.µ. και στο Μαρούσι 77 τ.µ. Η πρόκληση που θα αντιµετωπίσουν οι ενδιαφερόµενοι είναι τόσο η εύρεση ακινήτων που να καλύπτουν τις ανάγκες τους, αλλά και σπιτιών τα οποία να βρίσκονται σε κατάσταση που να µπορούν να κατοικηθούν και να µην απαιτούν σωρεία επισκευών και αναβαθµίσεων. Ειδικά το δεύτερο αυτό στοιχείο είναι και το δυσκολότερο, καθώς τα ανακαινισµένα ακίνητα είναι ακριβότερα, ενώ τα υπόλοιπα βρίσκονται συχνά σε κακή κατάσταση, που ίσως να απαιτούν κι ένα πρόσθετο δάνειο (π.χ. επισκευαστικό), ή τη συµµετοχή σε κάποιο άλλο επιδοτούµενο πρόγραµµα (π.χ. Εξοικονοµώ), για να γίνουν οι απαραίτητες εργασίες όσο το δυνατόν πιο οικονοµικά.
Τα κόστη µεταβίβασης
Επίσης, θα πρέπει να υπολογιστούν και τα κόστη µεταβίβασης. Το θετικό είναι ότι για αγορά πρώτης κατοικίας ισχύει αφορολόγητο όριο για τα πρώτα 275.000 ευρώ. Εποµένως, δεν καταβάλλεται φόρος µεταβίβασης. Στη συνέχεια όµως οι δικαιούχοι θα πρέπει να υπολογίζουν 5.000 ευρώ (µε ΦΠΑ) για το 2% της µεσιτικής αµοιβής, περίπου 1.500 ευρώ για τη συµβολαιογραφική αµοιβή, 1.000 ευρώ για έξοδα δανείου και µηχανικού τραπέζης (υπάρχουν πάντως και ειδικές προσφορές από τις τράπεζες που µειώνουν το κόστος αυτό), ενώ το τέλος εγγραφής στο κτηµατολόγιο υπολογίζεται σε 1.173 ευρώ. Αλλα τόσα θα χρειαστούν και για την εγγραφή της προσηµείωσης από την τράπεζα, ποσό που ασφαλώς καταβάλλει ο δανειολήπτης. Αν στην αγοραπωλησία παραστεί και δικηγόρος από την πλευρά του δανειολήπτη, στα παραπάνω υπολογίζονται άλλα 1.000 ευρώ, ξεπερνώντας τις 10.000 ευρώ.
Παράλληλα, οι ενδιαφερόµενοι θα πρέπει να έχουν και χρήµατα για τη µετακόµιση, τον εξοπλισµό του ακινήτου και τυχόν επισκευές που θα χρειαστούν στο νέο σπίτι, µε δεδοµένο ότι θα πρόκειται για ακίνητο άνω των 17 ετών (τουλάχιστον), µε το πιθανότερο να είναι πολύ µεγαλύτερης ηλικίας. Εποµένως, όσοι προχωρήσουν σε αναζήτηση ακινήτου, θα πρέπει να είναι ενήµεροι για τα συνολικά έξοδα και να διαµορφώσουν αντίστοιχα τις προσδοκίες τους και φυσικά τον συνολικό τους προϋπολογισµό, ώστε να κινηθούν και ανάλογα στην αγορά. ∆εν είναι δηλαδή εύκολο να προχωρήσει κανείς στην απόκτηση ακινήτου 200.000 ευρώ, καθώς το τελικό ποσό θα είναι πιο κοντά στις 220.000-230.000 ευρώ, υπολογίζοντας και τα υπόλοιπα έξοδα.
Πάντως, στην αγορά εκτιµούν ότι µε το πρόγραµµα «Σπίτι µου» δεν επιλύεται η στεγαστική κρίση, καθώς µε τον τρόπο που υλοποιείται δηµιουργούνται στρεβλώσεις. Ουσιαστικά, όπως τονίζει ο κ. Παπαγεωργιάδης, «θα γίνουν όλα τα ακίνητα δυσπρόσιτα, επηρεάζοντας και όσους αγοραστές είναι µη επιλέξιµοι για τη συµµετοχή στο πρόγραµµα. Δηλαδή, από τη µία πλευρά θα βοηθήσουµε κάποιες χιλιάδες δικαιούχους να αγοράσουν ένα ίσως ακριβότερο απ’ ό,τι θα έπρεπε σπίτι και ταυτόχρονα θα κάνουµε πιο δύσκολη τη ζωή για τους υπόλοιπους εκατοντάδες χιλιάδες ενδιαφερόµενους».
Ο ίδιος καταθέτει µια ενδιαφέρουσα εναλλακτική πρόταση για µελλοντικές αντίστοιχες πρωτοβουλίες. «Αν ένας κυβερνητικός φορέας πήγαινε απευθείας στις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και τα funds, µε ρευστότητα 1 δισ. ευρώ, θα αγόραζε ακίνητα ελάχιστης αξίας 2,53 δισ. ευρώ. Βγάζοντάς τα στην αγορά και προσφέροντας εγγυήσεις 1 δισ. ευρώ στις τράπεζες για να δώσουν χαµηλότοκα δάνεια, θα υπήρχε ο δανεισµός για τους δικαιούχους. Με αυτόν τον τρόπο θα εξασφαλίζαµε αύξηση της προσφοράς, θα παίρναµε (φθηνά) ακίνητα από το λιµνάζον στοκ και θα τα προσθέταµε στην αγορά. Επίσης, τα δάνεια θα δίνονταν σε χαµηλές αξίες, αποφεύγοντας τον κίνδυνο να δοθούν εγγυήσεις δανείων σε τιµές πολύ µεγαλύτερες από τις σηµερινές! Αλλο να δώσεις δάνειο στα 80.000 ευρώ για ένα σπίτι και άλλο στα 150.000-200.000 για το ίδιο σπίτι». Σύµφωνα µε τον κ. Παπαγεωργιάδη, «µε τον τρόπο αυτό και θα βοηθούσαµε όσους συµπολίτες µας δεν έχουν άλλη πρόσβαση για αγορά στέγης και δεν θα στρεβλώναµε την αγορά και το κυριότερο από όλα: Οι πολίτες θα πλήρωναν υποπολλαπλάσια δόση δανείου, σε τιµή κάτω από την αγορά. Με την πρόταση αυτή ή άλλες παρόµοιες θα προσθέταµε προσφορά ακινήτων στην αγορά και στη συνέχεια θα την απορροφούσαµε, µε το κράτος να κερδίζει ή τουλάχιστον να µη χάνει, την ώρα που οι πολίτες θα ανακουφίζονταν. Προσωρινά θα ρίχναµε τις αξίες σε κάποιες περιοχές, όµως δεκάδες χιλιάδες συµπολίτες µας θα είχαν και φθηνό σπίτι και φθηνό δάνειο, αν τελικά αυτός είναι ο στόχος».
Μια άλλη πρόταση είναι να επιτραπεί και η χρηµατοδότηση αγοράς ηµιτελών κατασκευών, ή ακόµη και οικοπέδων που θα έχουν οικοδοµική άδεια, καθώς και µε τον τρόπο αυτό θα αυξανόταν η διαθεσιµότητα επιλέξιµων ακινήτων, χωρίς να µειώνεται η προσφορά από το συνολικό απόθεµα. Παράλληλα, είναι σηµαντικό να µην υπάρχει «κόφτης» ηλικίας, µε όριο το 2007, καθώς το πρόγραµµα δεν απευθύνεται µόνο στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Σε πολλές περιοχές της περιφέρειας, µε τα χρήµατα αυτά µπορεί κανείς να αγοράσει νεόδµητο σπίτι, που κοστίζει λίγο πάνω από ένα σπίτι του 1960 και του 1970 στο κέντρο της Αθήνας.
0 ΣΧΟΛΙΑ