Ενοίκια: Πότε μπορεί να «σπάσει» ένα μισθωτήριο πριν από τη λήξη του – Τι ισχύει για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Η διακοπή μιας ενεργής μίσθωσης πριν από τη συμφωνημένη ημερομηνία αποτελεί συχνά αφορμή για αντιπαραθέσεις ανάμεσα στις δύο πλευρές, ιδιαίτερα σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά κατοικίας βρίσκεται αντιμέτωπη με σημαντικές πιέσεις και τα ενοίκια εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας. Η προσπάθεια ενός ενοικιαστή να βρει φθηνότερη κατοικία, η πρόθεση ενός ιδιοκτήτη να αξιοποιήσει διαφορετικά το ακίνητό του, αλλά και ενδεχόμενες μεταβολές στην προσωπική ή οικονομική κατάσταση των εμπλεκομένων μπορούν να οδηγήσουν στην ανάγκη πρόωρου τερματισμού μιας μισθωτικής συμφωνίας.
Η αποχώρηση, ωστόσο, από ένα ακίνητο πριν από την ημερομηνία που αναγράφεται στο μισθωτήριο δεν συνεπάγεται αυτομάτως και την παύση ισχύος της σύμβασης. Το νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει συγκεκριμένες προϋποθέσεις για την καταγγελία και τη λύση μιας μίσθωσης, ενώ οι συνέπειες διαφοροποιούνται ανάλογα με το αν την πρωτοβουλία αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής. Κρίσιμο είναι να διαχωρίζεται η απλή εγκατάλειψη της κατοικίας από τη νόμιμη καταγγελία ή τη συναινετική λύση του συμβολαίου. Πρόκειται για διαφορετικές καταστάσεις, οι οποίες δεν συνεπάγονται τις ίδιες υποχρεώσεις και ενδέχεται να δημιουργήσουν οικονομικές εκκρεμότητες για εκείνον που αποχωρεί χωρίς να έχει εξασφαλίσει τη νόμιμη διευθέτηση της μίσθωσης.
Τριετής διάρκεια για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας
Όπως αναφέρει ο «Ελεύθερος Τύπος», στις μισθώσεις που αφορούν την κύρια κατοικία ισχύει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ανεξάρτητα από το εάν στο ιδιωτικό συμφωνητικό έχει προβλεφθεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Η συγκεκριμένη ρύθμιση δεσμεύει και τα δύο μέρη της συμφωνίας, δηλαδή τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Συνεπώς, ο ιδιοκτήτης δεν έχει τη δυνατότητα να ζητήσει από τον ενοικιαστή να εγκαταλείψει το ακίνητο πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης τριετίας, επικαλούμενος απλώς ότι επιθυμεί να το νοικιάσει σε κάποιον άλλον με υψηλότερο αντίτιμο ή ότι σκοπεύει να το χρησιμοποιήσει για προσωπικούς του λόγους. Αυτό δεν σημαίνει, βέβαια, ότι αποκλείεται σε κάθε περίπτωση η πρόωρη λύση της μίσθωσης. Υπάρχουν συγκεκριμένοι λόγοι που μπορούν να δικαιολογήσουν την καταγγελία της σύμβασης, όπως είναι, μεταξύ άλλων, η επαναλαμβανόμενη καθυστέρηση στην πληρωμή των ενοικίων από τον μισθωτή.
Πότε μπορεί ο ενοικιαστής να καταγγείλει τη μίσθωση
Από την πλευρά του ενοικιαστή, η απόφαση να αποχωρήσει από το ακίνητο πριν από τη λήξη της συμφωνημένης περιόδου δεν μπορεί να λαμβάνεται μονομερώς, χωρίς να υπάρχει κάποια νόμιμη πρόβλεψη ή σχετικός όρος στο μισθωτήριο που να επιτρέπει αυτή την ενέργεια. Η νομοθεσία, πάντως, αναγνωρίζει περιπτώσεις στις οποίες ο μισθωτής μπορεί να προχωρήσει σε πρόωρη καταγγελία. Σύμφωνα με όσα αναφέρει ο «Ελεύθερος Τύπος», τέτοιο δικαίωμα μπορεί να προκύψει όταν ο ιδιοκτήτης δεν διασφαλίζει τη χρήση του ακινήτου όπως αυτή έχει συμφωνηθεί ή όταν δεν προχωρά στην αποκατάσταση σοβαρών πραγματικών ελαττωμάτων, τα οποία εμποδίζουν ουσιαστικά τον ενοικιαστή να χρησιμοποιήσει κανονικά την κατοικία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, κατά κανόνα, θα πρέπει πρώτα να έχει δοθεί στον εκμισθωτή η δυνατότητα να διορθώσει το πρόβλημα μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα. Υπάρχουν, ωστόσο, και εξαιρέσεις από τον συγκεκριμένο κανόνα, ανάλογα με τη σοβαρότητα και τις συνθήκες της κάθε περίπτωσης.
VIRAL
Δυνατότητα άμεσης καταγγελίας μπορεί να υπάρχει και όταν η κατάσταση του ακινήτου εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους για την υγεία του ενοικιαστή ή άλλων προσώπων που διαμένουν μαζί του. Σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο, η συνέχιση της μίσθωσης ενδέχεται να μην είναι εύλογη ή ασφαλής, με αποτέλεσμα να αναγνωρίζεται στον μισθωτή η δυνατότητα να επιδιώξει την πρόωρη διακοπή της. Επομένως, δεν αρκεί απλώς η επιθυμία κάποιου να αλλάξει κατοικία ή να περιορίσει τα έξοδά του, αλλά πρέπει να εξετάζεται εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που προβλέπει ο νόμος ή εάν υπάρχει σχετική συμφωνία με τον ιδιοκτήτη.
Τι οικονομικές συνέπειες έχει η αποχώρηση χωρίς νόμιμο λόγο
Ιδιαίτερα προσεκτικός θα πρέπει να είναι ο ενοικιαστής όταν αποφασίζει να εγκαταλείψει την κατοικία πριν από τη λήξη του μισθωτηρίου, χωρίς να έχει προηγηθεί συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη και χωρίς να διαθέτει νόμιμη αιτία για την καταγγελία της σύμβασης. Η παράδοση των κλειδιών και η απομάκρυνση των προσωπικών αντικειμένων από το ακίνητο δεν αρκούν από μόνες τους για να θεωρηθεί ότι έχουν τερματιστεί όλες οι συμβατικές υποχρεώσεις. Εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις, ο εκμισθωτής μπορεί να διεκδικήσει μισθώματα που αντιστοιχούν στο διάστημα που απομένει μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, αλλά και αποζημίωση για πρόσθετη οικονομική ζημία που ενδεχομένως έχει υποστεί εξαιτίας της πρόωρης αποχώρησης.
Κατά τον υπολογισμό των απαιτήσεων του ιδιοκτήτη εξετάζεται, μεταξύ άλλων, εάν κατέστη δυνατό να εκμισθωθεί εκ νέου το ακίνητο ή εάν αξιοποιήθηκε με διαφορετικό τρόπο μετά την αποχώρηση του προηγούμενου ενοικιαστή. Σκοπός είναι να καλυφθεί η πραγματική οικονομική απώλεια που προκλήθηκε και όχι να προκύψει διπλή αποζημίωση για την ίδια ζημία. Αυτό σημαίνει ότι οι οικονομικές υποχρεώσεις δεν μπορούν να προσδιοριστούν με τον ίδιο τρόπο σε κάθε περίπτωση, καθώς σημαντικό ρόλο παίζουν οι πραγματικές συνθήκες, το χρονικό διάστημα που παρέμεινε κενό το ακίνητο και οι ενέργειες που έγιναν στη συνέχεια από τον ιδιοκτήτη.
Η δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν διαγράφει αυτομάτως τις εκκρεμότητες
Ένα σημείο που συχνά προκαλεί σύγχυση σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές είναι η πεποίθηση ότι η αποχώρηση από το ακίνητο ή η ηλεκτρονική δήλωση λύσης της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ αρκεί για να κλείσει οριστικά κάθε εκκρεμότητα. Στην πραγματικότητα, η φορολογική διαδικασία δεν αντικαθιστά από μόνη της την απαιτούμενη συμφωνία των δύο πλευρών ούτε συνεπάγεται ότι παύουν αυτομάτως να υφίστανται τυχόν οικονομικές αξιώσεις που συνδέονται με τη μισθωτική σχέση. Η ύπαρξη ή μη νόμιμου λόγου καταγγελίας, οι όροι που περιλαμβάνονται στο συμφωνητικό και οι περιστάσεις κάτω από τις οποίες πραγματοποιήθηκε η αποχώρηση εξακολουθούν να έχουν καθοριστική σημασία. Για τον λόγο αυτό, η τακτοποίηση του φορολογικού σκέλους δεν θα πρέπει να συγχέεται με την πλήρη διευθέτηση των συμβατικών υποχρεώσεων.
Η γραπτή συμφωνία ως ασφαλέστερη επιλογή
Η συναινετική λύση του μισθωτηρίου αποτελεί συνήθως την πιο ασφαλή διαδρομή για την αποφυγή μελλοντικών διενέξεων. Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής μπορούν να καταλήξουν σε κοινή συμφωνία για την πρόωρη διακοπή της μίσθωσης, καταγράφοντας εγγράφως την ημερομηνία κατά την οποία θα αποχωρήσει ο μισθωτής, τον τρόπο παράδοσης του ακινήτου, την εξόφληση τυχόν οφειλών και το τι θα συμβεί με το ποσό της εγγύησης. Η σαφής αποτύπωση των συμφωνηθέντων περιορίζει τα περιθώρια παρερμηνειών και βοηθά ώστε να μην προκύψουν μεταγενέστερες απαιτήσεις ή δικαστικές αντιπαραθέσεις. Όπως επισημαίνει στον «Ελεύθερο Τύπο» η δικηγόρος Ευρωπία Συνοδινού, η πρόωρη λύση μιας μίσθωσης δεν μπορεί να εξισώνεται με την απλή αποχώρηση του ενοικιαστή από το ακίνητο. Η έγγραφη καταγραφή της συμφωνίας και η διευθέτηση των οικονομικών ζητημάτων που εκκρεμούν αποτελούν ουσιαστικά βήματα για την προστασία και των δύο πλευρών.
Οι αυξήσεις στα ενοίκια αλλάζουν τις ισορροπίες στην αγορά
Το ζήτημα της πρόωρης διακοπής των μισθώσεων αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία εξαιτίας της συνεχούς ανόδου των ενοικίων σε αρκετές περιοχές της χώρας. Τα στοιχεία του δείκτη SPI του Spitogatos για το τρίτο τρίμηνο δείχνουν ότι σε ορισμένες περιοχές οι ετήσιες αυξήσεις στα ζητούμενα μισθώματα ξεπέρασαν ακόμη και το 25%. Στην Αττική, η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφηκε στην Καισαριανή, όπου έφτασε το 25,7%. Στη συνέχεια βρέθηκαν το Νέο Ψυχικό με αύξηση 21,8% και το κέντρο της Αθήνας με 19,1%. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη, η Επανομή βρέθηκε στην κορυφή της σχετικής κατάταξης, καθώς τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 30,5%. Ακολούθησαν η Μενεμένη με 22,6% και η περιοχή Βαρδάρη – Λαχανόκηποι με 20,4%. Οι ανατιμήσεις αυτές ωθούν αρκετούς ενοικιαστές στην αναζήτηση οικονομικότερων λύσεων, ενώ παράλληλα ενδέχεται να κάνουν ορισμένους ιδιοκτήτες να εξετάσουν εκ νέου το ύψος του μισθώματος που λαμβάνουν από ένα ακίνητο.
Γιατί η συνέπεια του ενοικιαστή έχει αξία για τον ιδιοκτήτη
Παρά την αυξητική τάση των μισθωμάτων, η επιλογή ενός νέου ενοικιαστή με μοναδικό κριτήριο το υψηλότερο ποσό που είναι διατεθειμένος να καταβάλει δεν αποτελεί απαραίτητα την πιο συμφέρουσα λύση για τον ιδιοκτήτη. Η αξιοπιστία και η συνέπεια του προσώπου που μισθώνει ένα ακίνητο αποτελούν επίσης σημαντικούς παράγοντες. Ο γενικός γραμματέας Ενημέρωσης και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της ΠΟΜΙΔΑ, Μάνος Κρανίδης, επισημαίνει ότι ένας ενοικιαστής που καταβάλλει εγκαίρως το μίσθωμα και ανταποκρίνεται σταθερά στις υποχρεώσεις του μπορεί να αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα για τον εκμισθωτή. Ακόμη και στην περίπτωση που το ενοίκιο που πληρώνει είναι χαμηλότερο από εκείνο που θα μπορούσε να εξασφαλίσει ο ιδιοκτήτης μέσω μιας νέας συμφωνίας, η διατήρηση μιας αξιόπιστης μισθωτικής σχέσης μπορεί να αποδειχθεί πιο ασφαλής επιλογή.
Διαβάστε επίσης
Η αναζήτηση νέου μισθωτή δεν συνεπάγεται μόνο την πιθανότητα υψηλότερου εισοδήματος, αλλά μπορεί να συνοδεύεται και από πρόσθετα έξοδα, καθυστερήσεις ή περιόδους κατά τις οποίες το ακίνητο παραμένει χωρίς έσοδα. Παράλληλα, δεν είναι δεδομένο ότι ο επόμενος ενοικιαστής θα αποδειχθεί εξίσου συνεπής στις πληρωμές και στη φροντίδα της κατοικίας. Για αυτόν τον λόγο, η σταθερότητα και η αμοιβαία εμπιστοσύνη έχουν ιδιαίτερη σημασία στη διάρκεια μιας μίσθωσης. Στο ίδιο πλαίσιο, η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει την ανάγκη συνεννόησης ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς η ενοικίαση κατοικίας δεν περιορίζεται σε μια απλή οικονομική συναλλαγή. Πρόκειται για μια διαρκή σχέση συνεργασίας, η οποία προϋποθέτει συνέπεια, καλή πίστη και σεβασμό στις υποχρεώσεις που έχουν αναλάβει και οι δύο πλευρές.
0 ΣΧΟΛΙΑ