Ο «αόρατος κλέφτης» των ακινήτων: Πώς η κακή διαχείριση της πολυκατοικίας «ροκανίζει» έως και το 20% της αξίας του σπιτιού σας

Όταν μιλάμε για την αξία ενός ακινήτου στην Ελλάδα, το μυαλό των περισσότερων πηγαίνει αμέσως στην τοποθεσία, το έτος κατασκευής ή την ποιότητα των υλικών μέσα στο διαμέρισμα. Ωστόσο, υπάρχει ένας παράγοντας που συχνά υποτιμάται, αλλά μπορεί να αποδειχθεί καταστροφικός για την τσέπη των ιδιοκτητών: η «υγεία» και η διαχείριση της ίδιας της πολυκατοικίας. Μια νέα, αποκαλυπτική έρευνα της πλατφόρμας διαχείρισης Billys έρχεται να επιβεβαιώσει αυτό που πολλοί υποψιάζονταν, αλλά κανείς δεν είχε ποσοτικοποιήσει μέχρι σήμερα με τέτοια ακρίβεια. Οι χρόνιες παθογένειες και η αδιαφορία για τους κοινόχρηστους χώρους μπορούν να επιφέρουν μείωση της αξίας ενός διαμερίσματος που αγγίζει ακόμα και το 20%, προκαλώντας μια σοβαρή οικονομική απαξίωση που δύσκολα αναστρέφεται.

Η «ακτινογραφία» της απαξίωσης: Όταν η αμέλεια κοστίζει χιλιάδες ευρώ

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, η απουσία τακτικής συντήρησης και οι διαρκείς αναβολές στις απαραίτητες επισκευές των κτιρίων δεν είναι απλώς ένα ζήτημα αισθητικής ή καθημερινής ενόχλησης. Πρόκειται για μια σοβαρή οικονομική ζημία. Πολλές και μικρές «αμέλειες» στην ορθή συντήρηση των οικιστικών κτιρίων συσσωρεύονται με την πάροδο του χρόνου, δημιουργώντας ένα κλίμα εγκατάλειψης που «διώχνει» τους υποψήφιους αγοραστές ή ενοικιαστές.

Το πιο χαρακτηριστικό και επώδυνο παράδειγμα είναι η απουσία λειτουργικού ανελκυστήρα σε πολυώροφα κτίρια. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα διαμερίσματα –και ειδικά εκείνα που βρίσκονται στους ψηλότερους ορόφους– βλέπουν την αντικειμενική τους αξία να κατρακυλά έως και 10%. Αν όμως λάβουμε υπόψη την εμπορική αξία, δηλαδή το ποσό που θα δεχόταν να πληρώσει κάποιος στην ελεύθερη αγορά, το ποσοστό της μείωσης εκτοξεύεται ακόμα περισσότερο. Ποιος θα αγόραζε σήμερα ένα διαμέρισμα στον 4ο ή 5ο όροφο γνωρίζοντας ότι η πρόσβαση εξαρτάται από τη διάθεση των υπολοίπων ενοίκων να επισκευάσουν το ασανσέρ;

(EUROKINISSI)

Η «μάχη» της ταράτσας και η υγρασία που «τρώει» τα κεφάλαια

Ένα άλλο κλασικό παράδειγμα της ελληνικής πραγματικότητας είναι η άρνηση των ενοίκων των χαμηλότερων ορόφων να συμβάλουν στα έξοδα μόνωσης της ταράτσας. Για τον ιδιοκτήτη του τελευταίου ορόφου, αυτή η άρνηση μεταφράζεται σε άμεσα προβλήματα υγρασίας και πολυδάπανες ζημιές στο εσωτερικό του σπιτιού του. Η έρευνα της Billys επισημαίνει ότι τέτοιου είδους διαμάχες οδηγούν σε βάθος χρόνου σε μια συνολική υποβάθμιση του ακινήτου.

VIRAL

Δραματικές εξελίξεις στην Καλαμάτα: Δεν μπορεί να αναλάβει τις κόρες της 39χρονης η θεία τους – Τι συμβαίνει

Τι είπε ο 75χρονος στην Ναύπακτο: «Κόλλησε το γκάζι, τι έγινε… και πήγα κι έπεσα πάνω στα 3 μηχανάκια» – Ξέσπασε ο Ευαγγελάτος

Θανατική ποινή για τους άνδρες που κακοποίησαν τουρίστρια μπροστά στα παιδιά της αφού το αυτοκίνητό της έμεινε από καύσιμα

Όπως τονίζει και ο κ. Πάνος Χαραλαμπόπουλος, CEO της Solum Property Solutions και πρόεδρος του Valuation Working Group του RICS Ελλάδος, η διαφορά στην αξία δύο κατά τα άλλα παρόμοιων διαμερισμάτων μπορεί να ξεπεράσει το 10% με 20%, ανάλογα με το επίπεδο συντήρησης του κτιρίου στο οποίο ανήκουν. Μάλιστα, όσο μεγαλύτερη είναι η πολυκατοικία, τόσο μεγαλύτερη τείνει να είναι και η απόκλιση στην αξία. Σε ώριμες αγορές του εξωτερικού, όπως το Χονγκ Κονγκ, η σωστή διαχείριση με σύγχρονα κριτήρια (όπως τα ESG) μπορεί να αυξήσει την αξία ενός ακινήτου έως και 30%. Στην Ελλάδα, το χάσμα αυτό γίνεται αντιληπτό αν συγκρίνει κανείς τις τιμές μεταξύ παλιών εργατικών κατοικιών και συμβατικών οικιστικών κτιρίων στην ίδια ακριβώς περιοχή.

Γιατί η «πρώτη εικόνα» είναι το παν για έναν αγοραστή

Οι μεσίτες και οι εκτιμητές επιβεβαιώνουν ότι η αισθητική και η λειτουργική κατάσταση των κοινόχρηστων χώρων λειτουργούν ως «καθρέφτης» για το κάθε διαμέρισμα. Όταν ένας πιθανός αγοραστής εισέρχεται σε μια πολυκατοικία με βρώμικες εισόδους, ξεφλουδισμένους τοίχους και σπασμένα τζάμια, η ψυχολογία του επηρεάζεται άμεσα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι αγοραστές τείνουν να μειώνουν σημαντικά την προσφορά τους ή ακόμα και να αποσύρονται εντελώς όταν αντιλαμβάνονται ότι η διαχείριση του κτιρίου είναι προβληματική. Η εικόνα της εισόδου, της σκάλας και του φωτισμού προεξοφλεί στο μυαλό του αγοραστή το πόσο «υγιές» είναι το περιβάλλον στο οποίο πρόκειται να επενδύσει τις οικονομίες του.

(ΚΟΝΤΑΡΙΝΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ EUROKINISSI)

Οι νέες προκλήσεις: Κλειστά σπίτια, τράπεζες και ξένοι επενδυτές

Η οικονομική κρίση άφησε βαθιά σημάδια στη διαχείριση των πολυκατοικιών, καθιστώντας την μια «επώδυνη» διαδικασία. Ο πρώτος μεγάλος σκόπελος είναι ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων, που σε ορισμένα ακίνητα αποτελούν πλέον την πλειοψηφία. Ο δεύτερος και εξίσου σοβαρός λόγος είναι η δυσκολία επικοινωνίας. Πολλά ακίνητα έχουν περάσει πλέον στον έλεγχο τραπεζών ή εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (funds), γεγονός που καθιστά τον εντοπισμό ενός υπευθύνου για την εξόφληση των κοινοχρήστων μια γραφειοκρατική οδύσσεια.

Παράλληλα, υπάρχει και το φαινόμενο των ξένων επενδυτών που αγόρασαν ακίνητα αλλά δεν επισκέπτονται συχνά τη χώρα, αφήνοντας τα σπίτια ανεκμετάλλευτα και τις υποχρεώσεις τους προς την πολυκατοικία σε «εκκρεμότητα». Αν και αυτές οι περιπτώσεις είναι λιγότερο συχνές, συμβάλλουν στη δημιουργία μιας «τρύπας» στα έσοδα της πολυκατοικίας, η οποία τελικά οδηγεί στην αναστολή των εργασιών συντήρησης.

Το έλλειμμα εμπιστοσύνης και η «κουλτούρα της καχυποψίας»

Ίσως το πιο δυσεπίλυτο πρόβλημα που εντοπίζει η Billys είναι η έλλειψη εμπιστοσύνης μεταξύ των ενοίκων. Όταν δεν υπάρχει διαφάνεια, όταν οι ένοικοι δεν γνωρίζουν πού πηγαίνουν τα χρήματά τους, όταν λείπουν οι αποδείξεις και τα αναλυτικά αρχεία δαπανών, δημιουργείται ένα κλίμα καχυποψίας. Αυτό το κλίμα μεταφράζεται αυτόματα σε καθυστερήσεις πληρωμών, συνεχείς διαμάχες στις συνελεύσεις και αδυναμία λήψης αποφάσεων για κρίσιμα θέματα. Η πολυκατοικία οδηγείται έτσι σε έναν φαύλο κύκλο απαξίωσης: οι ζημιές δεν φτιάχνονται, η καθαριότητα υποβαθμίζεται και οι ανελκυστήρες παραμένουν ασυντήρητοι ή ακόμα και χωρίς αδειοδότηση, αυξάνοντας τον κίνδυνο για μελλοντικές ακόμα μεγαλύτερες δαπάνες.

Η λύση της τεχνολογίας: Η πολυκατοικία ως «πολυμετοχική εταιρεία»

Για να σταματήσει αυτή η οικονομική αιμορραγία, η Billys προτείνει μια ριζική αλλαγή νοοτροπίας και τη χρήση σύγχρονων τεχνολογικών εργαλείων. Η υιοθέτηση λύσεων όπως οι online ψηφοφορίες, οι ηλεκτρονικές πληρωμές και οι αυτοματοποιημένοι επιμερισμοί δαπανών μπορούν να περιορίσουν τις εντάσεις και να επιταχύνουν τη λήψη αποφάσεων.

Η βασική ιδέα είναι ότι οι πολυκατοικίες θα έπρεπε να λειτουργούν ως πολυμετοχικές εταιρείες. Με διαδικασίες ταμείου, ψηφιακό αρχείο, διαχείριση αποθεματικών και κανονισμούς που τηρούνται απαρέγκλιτα. Μόνο μέσα από τη διαφάνεια και τον εκσυγχρονισμό μπορεί να προστατευτεί η περιουσία των ιδιοκτητών. Τελικά, η καλή διαχείριση δεν είναι πολυτέλεια, αλλά η καλύτερη επένδυση για να διατηρήσει το σπίτι σας την αξία του σε μια αγορά που γίνεται όλο και πιο απαιτητική.