Κοινόχρηστα: Σφίγγει ο κλοιός για τους κακοπληρωτές – Τα νέα «όπλα» των διαχειριστών

Τα απλήρωτα κοινόχρηστα αποτελούν ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα στη λειτουργία των πολυκατοικιών, προκαλώντας οικονομικές δυσκολίες, διαφωνίες μεταξύ ιδιοκτητών και καθυστερήσεις σε απαραίτητες εργασίες συντήρησης. Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας, που βρίσκεται υπό επεξεργασία, φιλοδοξεί να αντιμετωπίσει χρόνιες δυσλειτουργίες, προβλέποντας σαφέστερο πλαίσιο για τις αρμοδιότητες των διαχειριστών και αποτελεσματικότερες διαδικασίες διεκδίκησης οφειλών. Στο επίκεντρο βρίσκονται τα διαμερίσματα με ανεξόφλητα κοινόχρηστα, οι ιδιοκτήτες που διαμένουν στο εξωτερικό και οι δυσκολίες επικοινωνίας με όσους δεν ανταποκρίνονται στις οικονομικές υποχρεώσεις τους.

Οι αλλαγές που εξετάζονται και οι νέες δυνατότητες των διαχειριστών

Η διαχείριση μιας πολυκατοικίας έχει εξελιχθεί σε ιδιαίτερα απαιτητική διαδικασία. Πέρα από την έκδοση και είσπραξη των κοινοχρήστων, ο διαχειριστής καλείται να συντονίζει επισκευές, να επιλύει διαφωνίες και να εξασφαλίζει ότι υπάρχουν διαθέσιμα χρήματα για την κάλυψη των λειτουργικών αναγκών του κτιρίου. Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο όταν ορισμένοι ιδιοκτήτες ή ένοικοι καθυστερούν συστηματικά τις πληρωμές τους. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι υπόλοιποι συχνά αναγκάζονται να καλύψουν προσωρινά το οικονομικό κενό, ώστε να μη διακοπούν βασικές υπηρεσίες.

Τι πρέπει να ξέρετε

Η κατάσταση αφορά μεγάλο αριθμό πολιτών, καθώς περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες στην Ελλάδα βρίσκονται σε κτίρια με τουλάχιστον έξι διαμερίσματα. Οι πολυκατοικίες αυτής της κατηγορίας υπολογίζονται σε περίπου 218.150, με σημαντική συγκέντρωση στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Παράλληλα, η ανάθεση της διαχείρισης σε επαγγελματικά γραφεία γίνεται ολοένα συχνότερη, καθώς εκτιμάται ότι το 50% έως 60% των πολυκατοικιών χρησιμοποιεί πλέον εξωτερικές υπηρεσίες.

Ακίνητα

Η μη καταβολή κοινοχρήστων δεν δημιουργεί πρόβλημα μόνο στα οικονομικά της πολυκατοικίας. Μπορεί να επηρεάσει άμεσα την καθημερινότητα όλων των κατοίκων. Η συντήρηση του ανελκυστήρα, οι επισκευές στις υδραυλικές εγκαταστάσεις, η λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης και τα μέτρα πυρασφάλειας απαιτούν σταθερή χρηματοδότηση. Όταν τα διαθέσιμα χρήματα δεν επαρκούν, οι απαραίτητες παρεμβάσεις αναβάλλονται, ενώ συχνά δημιουργούνται εντάσεις μεταξύ των ιδιοκτητών. Πρόσθετες δυσκολίες προκαλούν οι παλαιοί κανονισμοί πολυκατοικιών, οι οποίοι δεν ανταποκρίνονται πάντοτε στις σημερινές συνθήκες.

VIRAL

Το «Koriopolis» ζει και βασιλεύει: Πώς ο εφιάλτης του 2011 «χτυπά» ξανά – Όταν Μπέος και Ψωμιάδης έβαλαν χειροπέδες – Από τους «κοριούς» του ποδοσφαίρου στους συλληφθέντες του μπάσκετ

Εύβοια: Βρέθηκε νεκρός στο ιατρείο του γνωστός γυναικολόγος – Ασθενής τον εντόπισε πεσμένο στο πάτωμα

Μυστήριο στον Κολωνό: Ποιος άφησε τη σακούλα με τα ναρκωτικά και τον εκρηκτικό μηχανισμό – Στο χειρουργείο ο αστυνομικός

Μία από τις βασικές επιδιώξεις του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας είναι η σαφέστερη θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή. Στόχος είναι να προσδιοριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια οι αρμοδιότητες, οι υποχρεώσεις και οι δυνατότητες εκπροσώπησης της πολυκατοικίας. Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στη διευκόλυνση της είσπραξης ανεξόφλητων κοινοχρήστων, ώστε οι διαχειριστές να μπορούν να κινούν τις απαραίτητες διαδικασίες χωρίς υπερβολικές καθυστερήσεις. Σήμερα, ακόμη και σχετικά περιορισμένες οφειλές μπορεί να απαιτούν χρονοβόρες ενέργειες, δημιουργώντας δυσανάλογο κόστος για το σύνολο των ιδιοκτητών.

Νέα εποχή στις πολυκατοικίες: Όσα αλλάζουν για διαμερίσματα, κοινόχρηστα και συνελεύσεις

Ξεχωριστή πρόκληση αποτελούν τα ακίνητα που παραμένουν κενά για μεγάλα χρονικά διαστήματα. Το γεγονός ότι ένα διαμέρισμα δεν κατοικείται δεν συνεπάγεται αυτομάτως απαλλαγή από όλες τις κοινόχρηστες δαπάνες. Οι υποχρεώσεις καθορίζονται από το ισχύον νομικό πλαίσιο και τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Η κατάσταση περιπλέκεται όταν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται εκτός Ελλάδας και δεν υπάρχει άμεσος τρόπος επικοινωνίας μαζί του. Ανάλογες δυσκολίες εμφανίζονται σε ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα, ιδιαίτερα όταν μεσολαβεί μεγάλο διάστημα μέχρι την ενοικίαση ή την αξιοποίησή τους. Σε χαρακτηριστική περίπτωση οικιστικού συγκροτήματος στην Κηφισιά, η οφειλή από διαμέρισμα ξένου επενδυτή έφτασε περίπου τις 7.500 ευρώ, ενώ η διαχείριση αντιμετώπισε προβλήματα στην επικοινωνία με την ιδιοκτήτρια.

Μία από τις προτάσεις που εξετάζονται αφορά τη σύνδεση της μεταβίβασης ενός διαμερίσματος με την τακτοποίηση των οφειλών του προς την πολυκατοικία. Ειδικότερα, προτείνεται ο πωλητής να προσκομίζει βεβαίωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχουν ανεξόφλητα κοινόχρηστα. Το σχετικό έγγραφο θα μπορούσε να εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr και να συνοδεύει τα υπόλοιπα δικαιολογητικά της μεταβίβασης. Με αυτή τη διαδικασία επιδιώκεται να περιοριστούν οι περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο αλλάζει ιδιοκτήτη ενώ παραμένουν οικονομικές εκκρεμότητες προς την πολυκατοικία.