Ακίνητα: Τέλος στο «μπλόκο» των κατασχέσεων και του φόρου κληρονομιάς – Όλες οι αλλαγές από σήμερα

Μια νέα εποχή ξεκινά από σήμερα, Μεγάλη Πέμπτη, για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και οφειλέτες του Δημοσίου, καθώς τίθενται σε εφαρμογή οι ρυθμίσεις που απεγκλωβίζουν ακίνητα από το καθεστώς της κατάσχεσης και επιτρέπουν την αξιοποίηση κληρονομιών που παρέμεναν «παγωμένες» λόγω χρεών. Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, σε συνεργασία με την ΑΑΔΕ, προχωρά σε μια κίνηση που στοχεύει τόσο στη διευκόλυνση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων όσο και στην είσπραξη ληξιπρόθεσμων οφειλών μέσω της παρακράτησης τιμημάτων. Η ρύθμιση αυτή έρχεται να δώσει λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα, όπου ακίνητα μεγάλης αξίας παρέμεναν αναξιοποίητα και εκτός συναλλαγής, την ώρα που οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούσαν να εξυπηρετήσουν τις υποχρεώσεις τους, οδηγώντας σε έναν φαύλο κύκλο χρεών και γραφειοκρατίας.

Η διαδικασία άρσης της κατάσχεσης ενόψει πώλησης

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη δυνατότητα που δίνεται πλέον στους οφειλέτες να ζητήσουν την άρση της κατάσχεσης που έχει επιβληθεί στα ακίνητά τους, προκειμένου να προχωρήσουν στην πώλησή τους. Μέχρι χθες, ένα κατασχεμένο ακίνητο ήταν ουσιαστικά «νεκρό» για τον ιδιοκτήτη του, καθώς η μόνη οδός εκποίησης ήταν ο αναγκαστικός πλειστηριασμός. Από σήμερα, ο οφειλέτης μπορεί να βρει ο ίδιος αγοραστή και να αιτηθεί την αποδέσμευση του ακινήτου. Η ΑΑΔΕ θα εγκρίνει την άρση αυτή, αρκεί να διασφαλίζεται ότι ένα σημαντικό μέρος του τιμήματος θα καταλήξει στα κρατικά ταμεία. Η διαδικασία αυτή αφορά άμεσα και τα σαράντα έξι ακίνητα για τα οποία έχει ήδη ανακοινωθεί πρόγραμμα πλειστηριασμού, δίνοντας στους ιδιοκτήτες τους μια τελευταία ευκαιρία να ελέγξουν τη διαδικασία πώλησης και να πετύχουν ενδεχομένως ένα καλύτερο τίμημα από αυτό της πρώτης προσφοράς του πλειστηριασμού.

Προκειμένου να διασφαλιστεί το δημόσιο συμφέρον, ο νόμος θέτει αυστηρές σωρευτικές προϋποθέσεις. Η κεντρική φιλοσοφία είναι ότι το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο που επιβλήθηκε η κατάσχεση. Μάλιστα, εάν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη από την εμπορική, τότε ως βάση υπολογισμού λαμβάνεται η αντικειμενική. Σε περιπτώσεις παλαιών κατασχέσεων, που έχουν επιβληθεί προ πενταετίας, ο νόμος απαιτεί την προσκόμιση φρέσκιας έκθεσης εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να αποτυπώνονται οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς και να μην πωλούνται ακίνητα σε τιμές υποτιμημένες.

EUROKINISSI

Το καθεστώς των παρακρατήσεων και ο ρόλος του συμβολαιογράφου

Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει πλέον έναν κρίσιμο ρόλο «εισπράκτορα» για λογαριασμό της φορολογικής διοίκησης. Κατά τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης, είναι υποχρεωμένος να παρακρατήσει και να αποδώσει απευθείας στην εφορία ένα ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό της οφειλής. Το ποσοστό αυτό προσδιορίζεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και τις πιθανότητες είσπραξης της εναπομένουσας οφειλής, ωστόσο ο νόμος είναι σαφής: η παρακράτηση δεν μπορεί να υπολείπεται του είκοσι πέντε τοις εκατό του συνολικού τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.

VIRAL

Γιώργος Καλλιακμάνης: Αποκάλυψε αυτό που όλοι φοβόντουσαν για το γυναικείο πτώμα σε βαλίτσα!

Έθαψε την οικογένειά του κάτω από τη βεράντα και έγινε καπνός: Το άλυτο θρίλερ που παγώνει το αίμα

Τραγωδία στον Πειραιά: Μετά τα αποτελέσματα της ιατροδικαστικής – Ποιο ήταν το μοναδικό «παράθυρο σωτηρίας» των δύο νέων που έχασαν τη ζωή τους στο γκαράζ

Υπάρχουν βέβαια και ειδικές προβλέψεις για περιπτώσεις όπου το τίμημα δεν επαρκεί για να καλύψει το πλήρες ποσό της παρακράτησης. Σε τέτοιες συνθήκες, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος της πώλησης και η κατάσχεση αίρεται ειδικά για το συγκεκριμένο μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Αντίστοιχα, αν οι οφειλές είναι πλήρως διασφαλισμένες από άλλες εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, οι όροι γίνονται ελαφρώς πιο ελαστικοί, πάντα όμως με γνώμονα τη διασφάλιση των απαιτήσεων του Δημοσίου. Επιπλέον, απαραίτητη προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της διαδικασίας είναι να μην υφίστανται βάρη υπέρ άλλων δανειστών, όπως τράπεζες ή ιδιώτες, επί του ακινήτου κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, ώστε η εφορία να έχει την προτεραιότητα στην είσπραξη.

Η απελευθέρωση των κληρονομικών ακινήτων και ο φόρος

Μια άλλη σπουδαία τομή της νέας ρύθμισης αφορά τον φόρο κληρονομιάς. Μέχρι σήμερα, χιλιάδες πολίτες βρίσκονταν σε απόγνωση καθώς κληρονομούσαν ακίνητα αλλά αδυνατούσαν να πληρώσουν τον αναλογούντα φόρο κληρονομιάς. Χωρίς την πληρωμή του φόρου, ήταν αδύνατη η έκδοση πιστοποιητικού για τη μεταβίβαση, και έτσι το ακίνητο παρέμενε «εγκλωβισμένο», την ώρα που οι προσαυξήσεις έτρεχαν. Από σήμερα, ο γόρδιος δεσμός λύνεται, καθώς ο φόρος κληρονομιάς θα μπορεί να πληρώνεται απευθείας από το τίμημα της πώλησης του ακινήτου. Ο κληρονόμος μπορεί πλέον να βρει αγοραστή και ο συμβολαιογράφος θα αναλάβει να αφαιρέσει το ποσό του φόρου από το ποσό της πώλησης και να το αποδώσει στην εφορία. Με αυτόν τον τρόπο, ο πολίτης καταφέρνει να εκποιήσει το ακίνητο και να εισπράξει το υπόλοιπο τίμημα, ενώ το κράτος εισπράττει άμεσα έναν φόρο που διαφορετικά θα παρέμενε ανείσπρακτος για χρόνια.

(Eurokinissi)

Μείωση κόστους και γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις

Πέρα από τις φορολογικές διευκολύνσεις, η σημερινή ημέρα φέρνει και μια σημαντική ελάφρυνση στο κόστος των μεταβιβάσεων μέσω της κατάργησης της υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Η αλλαγή αυτή αφορά περιοχές που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως με επικυρωμένη πράξη εφαρμογής και όπου λειτουργεί κανονικά το Κτηματολόγιο. Στις περιπτώσεις αυτές, η σύνταξη νέου τοπογραφικού από ιδιώτη μηχανικό κρίθηκε περιττή δαπάνη, καθώς όλα τα απαραίτητα στοιχεία, όπως τα όρια του οικοπέδου, οι όροι δόμησης και η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου, είναι ήδη ψηφιακά καταγεγραμμένα και προσβάσιμα. Η κατάργηση αυτή μειώνει το συνολικό κόστος της μεταβίβασης για τον πολίτη και επιταχύνει τη διαδικασία συγκέντρωσης των απαραίτητων εγγράφων, κάνοντας την αγορά ακινήτων πιο ελκυστική και λιγότερο δυσκίνητη.

Συνολικά, οι αλλαγές αυτές διαμορφώνουν ένα νέο τοπίο στην ελληνική κτηματαγορά. Από τη μία πλευρά, το κράτος εκσυγχρονίζει τα εργαλεία είσπραξης οφειλών, μετατρέποντας τις κατασχέσεις από στατικές πράξεις σε δυναμικές ευκαιρίες διευθέτησης χρεών. Από την άλλη, οι πολίτες αποκτούν ξανά τον έλεγχο της περιουσίας τους, έχοντας τη δυνατότητα να ρευστοποιήσουν ακίνητα που μέχρι πρότινος ήταν βάρος, κλείνοντας ταυτόχρονα τις ανοιχτές τους πληγές με τη φορολογική διοίκηση. Η αγορά ακινήτων αναμένεται να δεχθεί μια σημαντική τόνωση, καθώς εκατοντάδες ακίνητα που ήταν «εκτός παιχνιδιού» αναμένεται να βγουν προς πώληση τις επόμενες εβδομάδες.