Φθηνή στέγη: Ισχυρή η ζήτηση για κατοικίες με στήριξη από στεγαστικά δάνεια – Πώς με 350 ευρώ τον μήνα (και 12.000 ευρώ μετρητά) παίρνεις σπίτι
Με τη διάθεση αποταμιεύσεων ύψους 10-20.000 ευρώ -οι οποίες κάλλιστα θα μπορούν να προέρχονται από τους γονείς και να μεταβιβαστούν στα παιδιά χωρίς φόρο- αλλά και την ανάληψη της υποχρέωσης καταβολής μιας δόσης της τάξεως των 300-400 ευρώ, οι νέοι ηλικίας έως 39 ετών αποκτούν τη δυνατότητα να αγοράσουν το δικό τους σπίτι.
Δείτε επίσης: «Σπίτι μου»: Τι κερδίζουν οι νέοι – Αναλυτικά τα εισοδηματικά κριτήρια – Ποιοι πολίτες αποκλείονται
Αποκτούν επίσης τη δυνατότητα να ανακαινίσουν ένα παλαιό σπίτι που ενδεχομένως υπάρχει στην οικογένεια το οποίο επίσης μπορεί να περιέλθει στην ιδιοκτησία τους χωρίς κανέναν φόρο.
Οι ανακοινώσεις της κυβέρνησης για το πρόγραμμα “Το Σπίτι Μου” έρχονται να συμπληρώσουν το σκηνικό που διαμορφώνεται αυτή τη στιγμή στην αγορά των ακινήτων: οι τιμές έχουν ανέβει στα ύψη και αυτό προκύπτει και από τα χθεσινά στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδας. Τα επιτόκια έχουν ήδη ανέβει και θα ανέβουν. Προς το παρόν υπάρχει σταθερό επιτόκιο (και ασφαλές) το οποίο όμως ήδη κυμαίνεται στα επίπεδα του 3,2-4,2%.
VIRAL
Αυτό λοιπόν σημαίνει ότι χωρίς το πρόγραμμα, η αγορά ενός σπιτιού αξίας 150.000 ευρώ με δάνειο που να αντιστοιχεί στο 80% της αξίας του ακινήτου, θα χρειάζεται 30.000 ευρώ μετρητά και μια δόση 640 ευρώ τον μήνα για διάρκεια της τάξεως των 25 ετών.
Ποιες είναι οι εναλλακτικές που δημιουργούνται;
Πρώτον να αγοραστεί ένα καινούργιο ακίνητο με πολύ χαμηλότερο αρχικό κεφάλαιο και πολύ μικρότερη δόση. Το ίδιο σπίτι των 150.000 ευρώ μπορεί να αγοραστεί με αρχικό κεφάλαιο 15.000 ευρώ (σ.σ τα επιδοτούμενα δάνεια θα χρηματοδοτούν ακόμη και το 90% της αξίας του ακινήτου) και μια μηνιαία δόση της τάξεως των 516 ευρώ τον μήνα όσο περίπου είναι το ενοίκιο ενός ακινήτου 60-70 τετραγωνικών.
Για όποιον δεν αντέχει αυτή τη δόση, υπάρχει η εναλλακτική να αποκτηθεί ένα φθηνότερο σπίτι (π.χ 120.000 ευρώ) το οποίο θα χρηματοδοτηθεί με ίδιους πόρους 12.000 ευρώ και μια μηνιαία δόση 413 ευρώ για 25 χρόνια ή 353 ευρώ για 30 χρόνια. Κατά την αγορά του ακινήτου ο νέος δεν θα πληρώσει φόρους, καθώς προστατεύεται ούτως ή άλλως από το πλαίσιο προστασίας της αγοράς κύριας κατοικίας ενώ ακόμη και τα μετρητά που ενδεχομένως του λείπουν μπορεί να τα πάρει από τους γονείς του νόμιμα και φανερά με γονική παροχή σε χρήμα, η οποία επίσης δεν φορολογείται.
H δεύτερη λύση είναι να αξιοποιηθεί ένα υφιστάμενο ακίνητο που ενδεχομένως υπάρχει στην ευρύτερη οικογένεια. Ο γονιός μεταβιβάζει το ακίνητο στο παιδί του με αφορολόγητη γονική παροχή (θα καταβληθούν μόνο τα έξοδα μεταβίβασης) ώστε ο νέος να καταστεί ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Στο ιδιόκτητο πλέον ακίνητο μπορούν να γίνουν παρεμβάσεις εξοικονόμησης ενέργειας προϋπολογισμού έως 25.000 ευρώ οι οποίες θα επιδοτηθούν με 50%-90%. Η διαφορά μπορεί να καλυφθεί με άτοκο δάνειο.
Άρα, κάποιος που θα λάβει επιδότηση 70% θα πρέπει να πληρώσει (με άτοκο δάνειο) 7500 ευρώ για να κάνει παρεμβάσεις 25.000 ευρώ στο σπίτι του. Επιπλέον θα μπορεί να πάρει πρόσθετη επιδότηση έως 3.000 ευρώ (το 30% του κόστους των έργων) για να κάνει ανακαινίσεις. Συνολική επιδότηση λοιπόν άνω των 20.000 ευρώ για να γίνουν παρεμβάσεις εξοικονόμησης ενέργειας και ανακαίνισης προϋπολογισμού 35.000 ευρώ. Το εισοδηματικό όριο για το πρόγραμμα εξοικονόμησης ορίστηκε στα 50.000 ευρώ και για το πρόγραμμα ανακαίνισης στα 20.000 ευρώ.
Το πρόβλημα με τα επιτόκια
Από εδώ και στο εξής πάντως τροχοπέδη για τη διατήρηση της ζήτησης στη στεγαστική πίστη στα τρέχοντα επίπεδα, θα αποτελέσει η αναπόφευκτη άνοδος του κόστους των δανείων, μετά την αύξηση του παρεμβατικού επιτοκίου της ΕΚΤ κατά 75 μονάδες βάσης στο 1,25% πριν λίγες ημέρες και την αναμενόμενη διαμόρφωσή του σε ακόμη πιο υψηλά επίπεδα μέχρι τις αρχές του 2023.
Αυτήν την περίοδο οι αρμόδιες τραπεζικές διευθύνσεις μελετούν τα δεδομένα, ώστε σύντομα να αναπροσαρμόσουν την επιτοκιακή τους πολιτική.
Στις προθέσεις τους είναι η αύξηση των σταθερών επιτοκίων, που σήμερα στην πλειονότητα των περιπτώσεων κινούνται μεταξύ 3,1% και 3,5%, έως και κατά 40 μονάδες βάσης.
Όπως λέει τραπεζική πηγή, «τα προϊόντα μας διατίθενται αυτήν τη στιγμή στο κόστος ή και οριακά κάτω από αυτό. Ως εκ τούτου, δεν μπορεί να συνεχιστεί μία τόσο ελκυστική για τους δανειολήπτες πολιτική».
Ενδεχομένως, οι αναπροσαρμογές στα σταθερά επιτόκια έως και 5 έτη να είναι μικρότερες, ώστε τα προγράμματα της κατηγορίας να παραμείνουν μία επιλογή.
Η λογική είναι ότι με αυτά κλειδώνουν οι δόσεις για τα αμέσως επόμενα χρόνια, κατά τη διάρκεια των οποίων τα ευρωπαϊκά επιτόκια θα βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα.
Στροφή στα κυμαινόμενα
Παράλληλα, οι τράπεζες θα επιχειρήσουν να στρέψουν τους ενδιαφερόμενους σε προγράμματα κυμαινόμενου επιτοκίου, καθιστώντας τα πιο φθηνά.
Πλέον το euribor μήνα και ο δείκτης του τριμήνου βρίσκονται στη ζώνη του 0,70% και 1% αντίστοιχα και αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω τους επόμενους μήνες.
Ως εκ τούτου, για να διατηρηθεί το τελικό επιτόκιο σε λογικά επίπεδα, κάτω από το 4%, οι τράπεζες σκοπεύουν να περιορίσουν το περιθώριο κέρδους τους (spread), όσο μπορούν περισσότερο.
Εκτιμάται ότι παράλληλα με τις αυξήσεις στα σταθερά επιτόκια των στεγαστικών δανείων, τα spreads στα κυμαινόμενα θα προσαρμοστούν με τέτοιο τρόπο, ώστε να μην ξεπερνούν το 2% – 2,5%.
Οι προτιμήσεις
Αυτές οι αλλαγές αυτές αναμένεται να οδηγήσουν σε μεταβολή στη σύνθεση των προγραμμάτων που προτιμούν οι δανειολήπτες.
Προς το παρόν, πρώτα σε προτιμήσεις παραμένουν τα προϊόντα με σταθερά επιτόκια. Στο επτάμηνο του 2022 το 52% των νέων χορηγήσεων αφορούσε τέτοιου είδους προγράμματα έναντι 40% την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.
Η πλειονότητα δε όσων επέλεξαν σταθερό επιτόκιο, το 80% περίπου, κλείδωσε τη δόση του για διάστημα 15 ετών και άνω, δηλαδή για το σύνολο της διάρκειας του δανείου.
Με τις επικείμενες αναπροσαρμογές όμως στα δελτία επιτοκίων των τραπεζών, η αναλογία αυτή θα ανατραπεί τους επόμενους μήνες.
0 ΣΧΟΛΙΑ