Airbnb: Αξίζει πλέον ή συμφέρει το σταθερό ενοίκιο; – Ποιοι γλιτώνουν φόρους για 3 χρόνια
Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων, καθώς ολοένα και περισσότεροι ιδιοκτήτες καλούνται να αποφασίσουν εάν θα συνεχίσουν να εκμεταλλεύονται τις κατοικίες τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων ή θα στραφούν στη λύση του σταθερού ενοικίου. Το ενδιαφέρον ενισχύεται από την προωθούμενη παράταση του φορολογικού κινήτρου που προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες, για ιδιοκτήτες που διαθέτουν συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων σε μακροχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με τη σχετική νομοθετική πρόταση, η δυνατότητα ένταξης στο μέτρο αναμένεται να παραταθεί για συμβάσεις που θα συναφθούν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Η ρύθμιση βρίσκεται σε στάδιο διαβούλευσης, με στόχο να ψηφιστεί τον Νοέμβριο του 2026.
Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να εισπράττουν ενοίκια χωρίς φόρο για τρία χρόνια
Η προτεινόμενη παράταση δημιουργεί ένα πρόσθετο κίνητρο για όσους διαθέτουν ακίνητα τα οποία δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία ή λειτουργούν σήμερα ως τουριστικά καταλύματα. Για να εξασφαλίσει ένας ιδιοκτήτης την τριετή απαλλαγή, πρέπει να πληροί συγκεκριμένα κριτήρια που αφορούν το ιστορικό χρήσης του ακινήτου, το εμβαδόν του και τη διάρκεια της νέας μίσθωσης. Στην περίπτωση των κλειστών κατοικιών, εξετάζεται η εικόνα που παρουσιάζει το ακίνητο στις φορολογικές δηλώσεις των τριών προηγούμενων ετών. Επομένως, εάν η νέα σύμβαση υπογραφεί μέσα στο 2027 και εγκριθεί η παράταση με τους προτεινόμενους όρους, θα ελεγχθούν τα φορολογικά έτη 2024, 2025 και 2026.
Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί ένα διαμέρισμα να έχει μείνει χωρίς ενοικιαστή για λίγους μήνες. Θα πρέπει να προκύπτει από τα φορολογικά στοιχεία ότι πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις κενότητας ή μη χρήσης. Για τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αποσύρουν ένα ακίνητο από το Airbnb, ισχύει διαφορετικός έλεγχος. Το διαμέρισμα πρέπει να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος, με τις αντίστοιχες δηλώσεις καταχωρισμένες στην ΑΑΔΕ. Έτσι, για μετάβαση στη μακροχρόνια μίσθωση το 2027, θα εξετάζεται η χρήση του ακινήτου κατά το 2026, καθώς και η δραστηριότητά του μέχρι την υπογραφή της νέας σύμβασης.
Το βασικό όριο επιφάνειας είναι τα 120 τετραγωνικά μέτρα. Προβλέπεται, ωστόσο, προσαύξηση κατά 20 τετραγωνικά για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο. Συνεπώς, για οικογένεια με τρία εξαρτώμενα παιδιά το όριο αυξάνεται στα 140 τετραγωνικά, ενώ για τέσσερα παιδιά φτάνει τα 160. Η μίσθωση πρέπει κατά κανόνα να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Η περίοδος απαλλαγής υπολογίζεται για 36 μήνες, ξεκινώντας από τον μήνα που ακολουθεί την υπογραφή της σύμβασης. Αξίζει να διευκρινιστεί ότι η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2027 αφορά τη σύναψη των επιλέξιμων συμβάσεων και όχι τη λήξη της φοροαπαλλαγής.
VIRAL
Airbnb ή σταθερό ενοίκιο; Τα πραγματικά κέρδη, τα έξοδα και οι περιορισμοί
Η οικονομική σύγκριση ανάμεσα στις δύο μορφές εκμετάλλευσης μπορεί να οδηγήσει σε διαφορετικά αποτελέσματα από εκείνα που δείχνουν αρχικά οι εισπράξεις. Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης διαθέτει διαμέρισμα το οποίο μπορεί να ενοικιάσει για 700 ευρώ τον μήνα. Με σταθερή καταβολή μισθώματος, τα ετήσια έσοδα ανέρχονται σε 8.400 ευρώ. Σε ορίζοντα τριετίας, το συνολικό ποσό φτάνει τις 25.200 ευρώ, χωρίς φόρο εισοδήματος εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις της απαλλαγής. Βεβαίως, εξακολουθούν να υπάρχουν επιβαρύνσεις, όπως ο ΕΝΦΙΑ, οι επισκευές και οι δαπάνες συντήρησης που αναλογούν στον ιδιοκτήτη.
Από την άλλη πλευρά, ένα ακίνητο που λειτουργεί μέσω Airbnb ενδέχεται να εμφανίζει υψηλότερο ετήσιο τζίρο, αλλά συνοδεύεται από περισσότερα λειτουργικά έξοδα. Για παράδειγμα, εάν οι κρατήσεις αποφέρουν 15.000 ευρώ ετησίως και οι δαπάνες λειτουργίας φτάνουν τις 5.000 ευρώ, το ποσό που απομένει είναι 10.000 ευρώ πριν από τη φορολογία εισοδήματος. Η διαφορά σε σχέση με το αφορολόγητο σταθερό ενοίκιο περιορίζεται έτσι στα 1.600 ευρώ, χωρίς να έχει υπολογιστεί ακόμη ο φόρος που αναλογεί στα έσοδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στα έξοδα του Airbnb περιλαμβάνονται οι προμήθειες των πλατφορμών, η καθαριότητα, η διαχείριση, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, τα αναλώσιμα και οι φθορές από τη συχνή εναλλαγή επισκεπτών.
Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμμορφώνονται με συγκεκριμένες προδιαγραφές λειτουργίας, που αφορούν μεταξύ άλλων τον φυσικό φωτισμό, τον αερισμό, τον κλιματισμό, την ασφάλιση αστικής ευθύνης και τα απαιτούμενα μέτρα ασφάλειας. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στη φορολογική αντιμετώπιση. Φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται τουλάχιστον τρία ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματίες και υπάγονται σε ΦΠΑ 13% για τη συγκεκριμένη δραστηριότητα. Αντίθετα, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβαρύνει τον επισκέπτη και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ από τον υπόχρεο, χωρίς να αποτελεί κανονικό λειτουργικό κόστος του ιδιοκτήτη.
Διαβάστε επίσης
Σημαντικός παράγοντας είναι και οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση. Στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης ισχύουν περιοριστικά μέτρα, τα οποία έχει ανακοινωθεί ότι θα συνεχιστούν και το 2027. Μάλιστα, στις περιοχές όπου εφαρμόζεται η αναστολή, η μεταβίβαση ακινήτου εν ζωή μπορεί να οδηγήσει στη διαγραφή του από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής, χωρίς δυνατότητα νέας εγγραφής όσο διαρκεί ο περιορισμός. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τον Μάρτιο του 2026 καταγράφονταν 203.122 καταλύματα με οριστική εγγραφή, έναντι 207.572 το 2024, δηλαδή 4.450 λιγότερα. Τέλος, όσοι επιλέξουν την τριετή φοροαπαλλαγή πρέπει να προσέξουν έναν ιδιαίτερα σημαντικό όρο: η επιστροφή του ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην περίοδο της απαλλαγής συνεπάγεται αναδρομική απώλεια του ευεργετήματος από το πρώτο έτος.
0 ΣΧΟΛΙΑ