Έρευνα: Πού θα βρούμε στην Αττική τα πιο φθηνά ενοίκια και που ακίνητα για επένδυση η αγορά

Ακίνητα: Οι εποχές που έβρισκες σπίτι για ζευγάρι ή οικογένεια με 400-500 ευρώ το μήνα στην Αθήνα έχουν περάσει για τα καλά, γιατί τέτοια διαμερίσματα μόνο στα όνειρά μας υπάρχουν τώρα. Όποιος αναζητεί υψηλές αποδόσεις από την εκμετάλλευση μιας κατοικίας θα πρέπει να εστιάσει σε διαμερίσματα μικρού εμβαδού και μεγάλης ηλικίας.

Πού όμως πρέπει να στραφεί κάποιος;

VIRAL ΕΙΔΗΣΗ

Κοπέλες πήγαν στο First Dates για να γίνουν ζευγάρι και τελικά «τσακώθηκαν» για την... σερβιτόρα! (video)

Οι έρευνες δείχνουν Ανω Δάφνη, πλατεία Αμερικής και Πολυτεχνείο με τις αποδόσεις στο 7%. Απαραίτητη προϋπόθεση στην πλειονότητα των περιπτώσεων είναι η ανακαίνιση του διαμερίσματος, σύμφωνα με την εφημερίδα Καθημερινή!

Οι παράγοντες που έχουν δυσχεραίνει την έυρευση φθηνού ενοικίου στην Αθήνα

Εκρηξη

Τα ζητούμενα μισθώματα κατέγραψαν σωρευτική αύξηση από 45,2% το χρονικό διάστημα 2018-2024, σε σύγκριση πρώτων τριμήνων. Οι τιμές 5 έως 6 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο έχουν μπει στο χρονοντούλαπο της ιστορίας και το κόστος στέγασης στην Ελλάδα αγγίζει το σύνολο ενός μισθού. Ρεαλιστικά, κάποιος που αναζητά τη νέα του κατοικία έχει πολλές επιλογές, αλλά τα ποιοτικά ακίνητα συνήθως ξεκινούν από τα 8 ευρώ το τετραγωνικό (σε μέσους όρους περιοχής). Χρειάζεσαι κάτι λιγότερο από τον κατώτατο μισθό για να συντηρήσεις ένα σπίτι ή και έναν καλό μισθό, αν πρόκειται για μεγάλη οικογενειακή κατοικία.

Η έρευνά του eleftherostypos.gr στις διαθέσιμες αγγελίες επιβεβαίωσε τις εκτιμήσεις των μεσιτών ότι για ένα μικρό σπίτι 30 τ.μ. θα ζητηθεί ενοίκιο περί τα 400 ευρώ, για ένα 80 τ.μ. κοντά στα 500 με 600 ευρώ και όσο μεγαλώνουν οι απαιτήσεις ανεβαίνουν γρήγορα και οι τιμές. Αν μόνος οδηγός είναι η τιμή, τότε τα φθηνότερα στο κέντρο της Αθήνας θα τα βρεις προς πλατεία Αμερικής ή Βικτωρίας και λίγο πιο πάνω στην Κυψέλη και τα Ανω Πατήσια. Εκεί οι τιμές σε μέσους όρους περιοχής ξεκινούν από 7 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και ανεβαίνουν.

Ποιοτικά κριτήρια

Ξανά, η επιλογή ακινήτου για ενοικίαση είναι μια άσκηση ισορροπίας ανάμεσα στα πόσα μπορείς ή θέλεις να ξοδέψεις και το τι παραχωρήσεις είσαι διατεθειμένος να κάνεις. Εχει γραφτεί πολλές φορές ότι η ζήτηση είναι μεγάλη και η προσφορά μικρή, και αυτός είναι ο βασικός λόγος πίσω από την αύξηση των τιμών. Αυτό είναι αληθές έως ένα σημείο. Η προσφορά είναι μικρή στα ποιοτικά ακίνητα. Αν κάποιος ρίξει τις απαιτήσεις του σε θέματα παλαιότητας, ασφάλειας περιοχής και σύγχρονων ανέσεων, που δεν το προτείνουμε, πάντα υπάρχουν και φθηνότερα. Πλέον, ένα μεγάλο μέρος των «νέων» σε ηλικία ακινήτων έχει αγοραστεί από ξένους, κυρίως, επενδυτές (Golden Visa), ένα ακόμα σημαντικό κομμάτι του έχει δεσμευτεί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις (μόνο στην Αττική, τα ενεργά ακίνητα ξεπερνούν τα 10.500) και πολλά είναι κλειστά ακίνητα, δεσμευμένα σε διάφορες νομικές διαδικασίες (κληρονομικά, χρέη κ.λπ.). Αυτό σημαίνει ότι για μακροχρόνια μίσθωση μένουν πολύ λιγότερα ποιοτικά ακίνητα από αυτά που χρειάζεται η αγορά, άρα οι τιμές συνεχίζουν να σκαρφαλώνουν.

Παλαιότερες κατασκευές

Σύμφωνα με τις διαθέσιμες αγγελίες του Μαΐου, αν κάποιος αναζητά ακίνητο από 75-90 τ.μ., που είναι η πιο δημοφιλής κατηγορία επιφάνειας για ζευγάρια και οικογένειες, αλλά έχει περιορισμό το ενοίκιο να μην ξεπερνά τα 600 ευρώ, τότε η έρευνα θα μας οδηγήσει είτε στις προαναφερθείσες περιοχές είτε θα πρέπει να συμβιβαστούμε με παλαιότερες κατασκευές. Να επισημάνουμε ότι ειδικά στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, το 90% των προσφερόμενων προς ενοικίαση ακινήτων, σε αυτό το εύρος τιμής, είναι μη ανακαινισμένα ακίνητα κατασκευής του 1970-1980. Δηλαδή ακίνητα ηλικίας από 46 έως 56 ετών.

Προφανώς και τα ακίνητα δεν είναι… γάλα, δεν λήγουν, αλλά αν δεν έχουν ανακαινιστεί, τότε πιθανότατα να έχουν ελλείψεις σε σημαντικούς τομείς, όπως η ενεργειακή θωράκιση. Αυτό είναι σημαντικό παράδειγμα για όσους έχουν ως κύριο περιορισμό το κόστος. Αν είναι ακριβά στη θέρμανση το χειμώνα και την ψύξη το καλοκαίρι, τότε το συνολικό κόστος στέγασης μπορεί να βγει συγκρίσιμο με ένα ακριβότερο ακίνητο, το οποίο θα ήταν ενεργειακά θωρακισμένο. Αντί να τα πληρώνεις στο ενοίκιο, τα πληρώνεις στο ρεύμα…

Πώς επηρεάζουν οι τιμές πώλησης;

Ασφαλώς, όσο οι τιµές πώλησης αυξάνονται, τόσο περιορίζεται και η πιθανή απόδοση. Ωστόσο, οι τιµές των ενοικίων αυξάνονται µε ταχύτερο ρυθµό σε αρκετές περιοχές, καθιστώντας τες καταλληλότερες για τέτοιες επενδύσεις. Προϋπόθεση αποτελεί ασφαλώς να υπάρχει διαθέσιµο απόθεµα κατοικιών µεγάλης ηλικίας και ιδανικά και µικρής επιφανείας, καθώς τα ακίνητα κάτω των 50 τ.µ. προσφέρουν πολύ υψηλότερη απόδοση ανά τ.µ. µε βάση την τιµή ενοικίασης, συγκριτικά µε τα µεγαλύτερης επιφανείας.

Είναι επίσης κι ευκολότερο να προσελκύσουν µισθωτές, λόγω του χαµηλότερου ενοικίου (συνολικά), κάτι που τα καθιστά και περισσότερο προσιτά. Για παράδειγµα, ένα ανακαινισµένο διαµέρισµα 40-50 τ.µ. στην Κυψέλη θα µισθωθεί έναντι 450-500 ευρώ, αλλά ένα µεγαλύτερο των 80 τ.µ. έναντι 650 ευρώ, κάτι που σηµαίνει ότι η απόδοση του πρώτου ακινήτου θα είναι υψηλότερη, λόγω και του χαµηλότερου κόστους αγοράς σε σχέση µε την τιµή ενοικίασης ανά τ.µ. επιφανείας.

Οσον αφορά τις περιοχές µε τις υψηλότερες αποδόσεις, κατά την τελευταία έρευνα της Protio που αναφέρεται στο τρίτο τρίµηνο του 2024, ξεχωρίζουν η Ανω ∆άφνη, η πλατεία Αµερικής και το Πολυτεχνείο, µε προσφερόµενη απόδοση 7%-7,1%. Στις περιοχές αυτές το µέσο κόστος αγοράς ενός διαµερίσµατος µεγάλης ηλικίας, σε σχέση µε τη µέση τιµή ενοικίασης, που µπορεί να εξασφαλιστεί για ένα ανακαινισµένο και ενεργειακά αναβαθµισµένο ακίνητο, συνθέτουν ένα ελκυστικό «πακέτο» για τους επενδυτές.

Ακίνητα: Οι 10 περιοχές της Αττικής με τις υψηλότερες αποδόσεις

Στην πρώτη δεκάδα βρίσκονται κυρίως περιοχές του κέντρου της Αθήνας και των δυτικών προαστίων, όπως το Αιγάλεω (4ο στη σχετική κατάταξη), η περιοχή πέριξ της πλατείας Βάθης και του Σταθµού Λαρίσης, ο Κορυδαλλός, η Κυψέλη και το Περιστέρι.

Πρόκειται για σηµεία όπου οι τιµές των ενοικίων έχουν αυξηθεί σηµαντικά τα τελευταία χρόνια και ειδικά την τελευταία διετία, µε ρυθµό ταχύτερο από τις τιµές πώλησης. Η πλατεία Αµερικής και η περιοχή γύρω από το Πολυτεχνείο βρίσκονταν στην πρώτη δυάδα των περιοχών και κατά την αντίστοιχη έρευνα της Protio πριν από έξι µήνες. Ακολουθούσαν περιοχές, όπως η πλατεία Αττικής, ο Κορυδαλλός, το Αιγάλεω, η πλατεία Βικτωρίας και το Περιστέρι. Εποµένως, δεν υπάρχει ιδιαίτερη διαφορά.

Εκεί όµως που εντοπίζεται διαφορά είναι στο ύψος της απόδοσης, που ήταν χαµηλότερο. Αυτό οφείλεται στην αύξηση των ενοικίων που έχει µεσολαβήσει. Για παράδειγµα, στην περιοχή του Πολυτεχνείου το µέσο ζητούµενο ενοίκιο σήµερα είναι 10,8 ευρώ/τ.µ., έναντι 9,9 ευρώ/τ.µ. πριν από έξι µήνες.

Η συνεχής αύξηση των ενοικίων, και µάλιστα µε ταχύτερο ρυθµό έναντι των τιµών πώλησης, έχει ωθήσει τις αποδόσεις προς τα πάνω.