Ακίνητα: Πού θα βρείτε κατοικίες κάτω των 50.000 ευρώ; Τι θα ισχύει για τα ανακαινισμένα ακίνητα και τον ΕΝΦΙΑ

Τα περισσότερα ακίνητα είναι από 30 έως 70 τ.μ. και χρήζουν είτε μερικής είτε ολικής ανακαίνισης, ενώ τα επιλέγουν επενδυτές από την Ελλάδα και το εξωτερικό που αναζητούν υψηλές αποδόσεις n Η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως σε Εξάρχεια, Παγκράτι, Αμπελόκηπους, Ζωγράφου, Νεάπολη καθώς και περιμετρικά στους σταθμούς του μετρό Αλσος Βεΐκου – Γουδή!

Από μονοκατοικία στον Αγιο Δημήτριο μέχρι διαμέρισμα 7ου ορόφου στον Βύρωνα υπάρχουν ακίνητα διαθέσιμα προς πώληση στην Αττική σε τιμές κάτω των 50.000 ευρώ. Βέβαια, τα περισσότερα από αυτά κυμαίνονται σε μέγεθος από 30 τ.μ. έως 70 τ.μ. και χρήζουν είτε μερικής είτε ολικής ανακαίνισης καθώς έχουν κατασκευαστεί σε παλαιότερες δεκαετίες. Τα παραπάνω προκύπτουν από στοιχεία που συγκέντρωσε από ιστοσελίδες αγγελιών το Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates για λογαριασμό των «ΝΕΩΝ».

VIRAL ΕΙΔΗΣΗ

«Λευκή αντάρα» από τον Τάσο Αρνιακό: «Φεύγει η σκόνη, το χιόνι κοντοζυγώνει...»

Τα συγκεκριμένα ακίνητα αποτελούν κατά κύριο λόγο επιλογή επενδυτών από την Ελλάδα και το εξωτερικό που αναζητούν υψηλές αποδόσεις είτε μέσα από τη δραστηριοποίηση στον χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε μέσα από τη μεταπώληση σε υψηλότερη τιμή. Η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως σε Εξάρχεια, Παγκράτι, Αμπελόκηπους, Ζωγράφου, Νεάπολη καθώς και περιμετρικά στους νέους σταθμούς της γραμμής 4 του μετρό (Αλσος Βεΐκου – Γουδή). Πρόκειται για ένα έργο που έπειτα από πολλές καθυστερήσεις αναμένεται να ξεκινήσει, βελτιώνοντας σημαντικά την ποιότητα ζωής και την εξυπηρέτηση πολλών πυκνοκατοικημένων περιοχών του κέντρου της Αθήνας, ενώ θα διευκολύνει και την πρόσβαση των πολιτών σε πολλά σημαντικά κτίρια και εγκαταστάσεις, όπως δικαστήρια, νοσοκομεία, εκπαιδευτικά ιδρύματα κ.λπ. Υπολογίζεται ότι με τη γραμμή 4 θα μετακινούνται συνολικά περίπου 340.000 επιβάτες ημερησίως, ενώ οι μετακινήσεις με ΙΧ αναμένεται να μειωθούν κατά 60.000.

Οσον αφορά τις τιμές πώλησης, αυτές διαφοροποιούνται ανάλογα με την περιοχή του ακινήτου και την κατάστασή του. Στο κέντρο της Αθήνας, για παράδειγμα, η ζητούμενη τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 614 έως 839 ευρώ/τ.μ. για τα ακίνητα που χρήζουν ολικής ανακαίνισης και από 635 έως 847 ευρώ/τ.μ. για τα ακίνητα που χρήζουν μερικής ανακαίνισης.

Οι ζητούμενες τιμές εκτοξεύονται όταν πρόκειται για πλήρως ανακαινισμένα που έχουν εγγραφεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης: σε αυτή την περίπτωση κυμαίνονται από 1.500 έως 2.500 ευρώ/τ.μ. ανάλογα με την περιοχή και τον όροφο. Και αυτό γιατί οι προοπτικές της βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένουν θετικές στη μετά Covid-19 εποχή. Μάλιστα, παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι τη φετινή σεζόν μπορεί να ανακτηθεί το μεγαλύτερο μέρος των απωλειών που κατεγράφησαν πέρυσι, αφού τα μηνύματα που έρχονται από το μέτωπο των προκρατήσεων είναι κάτι παραπάνω από ενθαρρυντικά.

Η νέα τάση
Μια νέα τάση που αναπτύσσεται μεταξύ των ενδιαφερόμενων αγοραστών, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλή Μπάκα, είναι ότι οι περισσότεροι πλέον, σε αντίθεση με το παρελθόν, όταν στόχευαν σε ακίνητα μικρότερης επιφάνειας, δηλαδή 25-45 τ.μ., με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, αναζητούν ακίνητα από 50 έως 75 τ.μ. με δύο υπνοδωμάτια.

Οπως λέει ο ίδιος, ένα μεγάλο ποσοστό των επενδυτών πλέον στοχεύει στην αγορά του ακινήτου, την άμεση ανακαίνιση, τη μακροχρόνια μίσθωση για 3-4 χρόνια λόγω των ικανοποιητικών αποδόσεων που προσφέρει η μίσθωση τα τελευταία 2-3 χρόνια και τη μεταπώληση μετά τη ωρίμανση της κτηματαγοράς και την ολοκλήρωση των έργων ανάπλασης, με σκοπό την επίτευξη της μεγαλύτερης απόδοσης από την επένδυσή τους. Μεγαλύτερα και πιο καινούργια σπίτια με τιμή πώλησης μέχρι 50.000 ευρώ υπάρχουν στις άλλες μεγάλες πόλεις της Ελλάδας. Ενδεικτικά, στην περιοχή Κορδελιό της Θεσσαλονίκης διατίθεται προς πώληση διαμέρισμα πρώτου ορόφου 120 τ.μ. που κατασκευάστηκε το 1970, ενώ στον Βόλο υπάρχει διαμέρισμα 1ου ορόφου, με ένα υπνοδωμάτιο, 63 τ.μ., με έτος κατασκευής το 2002.

ΕΝΦΙΑ: Ρετούς στους συντελεστές παλαιότητας - Τι θα ισχύσει για τα ανακαινισμένα ακίνητα

Αλλαγές στους συντελεστές παλαιότητας οι οποίοι διαμορφώνουν το ύψος του ΕΝΦΙΑ σχεδιάζει το επιτελείο του υπουργείου Οικονομικών, μετά την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών.

Στο τραπέζι βρίσκονται σενάρια για μια νέα εξίσωση η οποία θα λαμβάνει υπόψη της την πιθανή ανακαίνιση του ακινήτου, τις επισκευές, την ενεργειακή αναβάθμιση κ.α. Πρόκειται για εργασίες που διαφοροποιούν την αξία σε ακίνητα ίδιας παλαιότητας.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι συντελεστές παλαιότητας δεν προβλέπουν καμία ελάφρυνση για τα πολύ παλαιά ακίνητα, με ηλικίας μεγαλύτερη της 25ετίας, όταν το μεγαλύτερο μέρος του οικοδομικού ιστού της Αθήνας έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1960 και του 1970.

Για παράδειγμα, έστω ακίνητο με βασικό φόρο 600 ευρώ. Ανάλογα με την ηλικία του ακινήτου ο ΕΝΦΙΑ διαμορφώνεται ως εξής:

• Ακίνητο 30ετίας που έχει πλήρως και εξ ολοκλήρου ανακαινιστεί προ 2ετίας ώστε να χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. airbnb) έχει σήμερα μηδενική επιβάρυνση στον ΕΝΦΙΑ από συντελεστή παλαιότητας. Δηλαδή θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ 600 ευρώ
• Ακίνητο 25ετίας που δεν έχει ανακαινιστεί μετά την κατασκευή του και παραμένει ως είχε το 1996: Έχει συντελεστή παλαιότητας 1,05. Δηλαδή θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ 630 ευρώ
• Ακίνητο 18ετίας που δεν έχει ανακαινιστεί μετά την κατασκευή του και παραμένει ως είχε το 2003: Έχει συντελεστή παλαιότητας 1,10. Δηλαδή θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ 660 ευρώ
• Ακίνητο 6ετίας: Έχει συντελεστή παλαιότητας 1,20. Δηλαδή θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ 720 ευρώ
• Ακίνητο 40ετίας που έχει πλήρως και εξ ολοκλήρου ανακαινιστεί προ 2ετίας ώστε να χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. airbnb) έχει σήμερα μηδενική επιβάρυνση στον ΕΝΦΙΑ από συντελεστή παλαιότητας. Δηλαδή θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ 600 ευρώ

Σύμφωνα με πηγές στο υπουργείο Οικονομικών, στο τραπέζι βρίσκονται αλλαγές στο σύστημα προσδιορισμού των συντελεστών παλαιότητας, καθώς σήμερα μοναδικό κριτήριο για τον συγκεκριμένο συντελεστή είναι η ηλικία του ακινήτου. Συζητείται, συνεπώς η καθιέρωση σύνθετων και διαφορετικών συντελεστών παλαιότητας που θα λαμβάνουν υπόψη και άλλα χαρακτηριστικά του ακινήτου, τα οποία διαφοροποιούν την αξία σε ακίνητα ίδιας παλαιότητας, όπως η ανακαίνιση, οι επισκευές και η ενεργειακή αναβάθμιση. Ωστόσο η εξίσωση δεν είναι εύκολη, καθώς πρέπει να προσδιοριστεί ο τρόπος με τον οποίο η φορολογική Διοίκηση θα διαπιστώνει και θα πιστοποιεί την ανακαίνιση - για παράδειγμα - ενός ακινήτου.

Παράλληλα αρμόδιοι παράγοντες εισηγούνται αλλαγές στα κλιμάκια με σπάσιμο τους σε περισσότερα έτσι ώστε να ενισχυθεί η αναλογικότητα και η προοδευτικότητα τους.

Σύμφωνα με το σημερινό καθεστώς ο Βασικός Φόρος υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες νεόδμητων ακινήτων. Για τα ακίνητα με παλαιότητα άνω των 25 ετών δεν υπάρχει σήμερα πρόβλεψη για μείωση του βασικού φόρου. Απλώς ο βασικός φόρος μένει ως υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά. Αντίθετα, για τα ακίνητα με παλαιότητα μικρότερη των 25 ετών, ο Βασικός Φόρος προσαυξάνεται κλιμακωτά κατά 5% έως και 25%, καθώς οι «συντελεστές παλαιότητας» χρησιμοποιούνται σήμερα μόνο για να αυξήσουν τον φόρο σε ακίνητα νεότερα της 25ετίας.

Πρόκειται για έναν συντελεστή που διατηρείται αμετάβλητος από το 1985 και σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς ήρθε η ώρα να αλλάξει. Και αυτό γιατί δεν ταυτίζονται οι φορολογητέες αξίες, όπως φαίνεται από τους συντελεστές παλαιότητας, τους συντελεστές εμπορικότητας και τους συντελεστές ορόφου, με αποτέλεσμα να επιβάλλονται φόροι σε πλασματικές αξίες και μπορεί να κρύβουν αδικίες.

Ειδική ομάδα εργασίας φορολογικής πολιτικής έχει συσταθεί και επεξεργάζεται διορθώσεις, ώστε ο νέος ΕΝΦΙΑ να είναι εναρμονισμένος με τις μεταβολές που έγιναν στις αντικειμενικές αξίες, με νέα δομή και νέα διάρθρωση. Στόχος είναι η διατήρηση της συνολικής δημοσιονομικής ουδετεροτητας, που σημαίνει ότι τα δημόσια έσοδα δεν θα αυξηθούν από τον ΕΝΦΙΑ, σύμφωνα με όσα έχει αναφέρει ο γενικός γραμματέας του υπουργείου Οικονομικών, Χρήστος Τριαντόπουλος στο Open tv. Με βάση τα παραπάνω θα καθοριστούν οι παρεμβάσεις που θα γίνουν στο νέο ΕΝΦΙΑ, τον οποίο θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων από τον ερχόμενο Μάρτιο σε 10 ή 12 μηνιαίες δόσεις.

Οι σημερινοί συντελεστές παλαιότητας

Σημειώνεται ότι με βάση το ισχύον καθεστώς κατά τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, η παλαιότητα ενός ακινήτου επηρεάζει με έξι διαφορετικούς συντελεστές το ύψος του φόρου.

Για τα παλαιά ακίνητα, ηλικίας άνω των 26 ετών ο συντελεστής είναι 1 και όσο μικρότερη είναι η ηλικία του ακινήτου, τόσο αυξάνεται ο φόρος. Δηλαδή οι συντελεστές παλαιότητας προασαυξάνουν το ποσό του φόρου εκτός της περίπτωσης που η ηλικία του ακινήτου ξεπερνά τα 26 έτη.

• Ακίνητα 26 έτη και άνω ο συντελεστής παλαιότητας είναι 1,00.
• Ακίνητα 20 έως 25 έτη εφαρμόζεται συντελεστής 1,05
• Ακίνητα 15 έως 19 έτη εφαρμόζεται συντελεστής 1,10
• Ακίνητα 10 έως και 14 έτη ισχύει συντελεστής 1,15
• Ακίνητα 5 έως και 9 έτη εφαρμόζεται συντελεστής 1,20
• Ακίνητα έως και 4 έτη ισχύει συντελεστής 1,25

Για τα κτίρια που ανεγέρθηκαν προ του 1930 εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,8, ενώ για τα κτίρια με παλαιότητα άνω 100 ετών εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,60.

Η παλαιότητα του κτίσματος προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ του έτους φορολογίας και του έτους έκδοσης της νεώτερης οικοδομικής άδειας. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ως έτος έκδοσής της λαμβάνεται το έτος κατασκευής το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο. Αν το έτος κατασκευής δεν προκύπτει από δημόσιο έγγραφο ή από τη δήλωση στοιχείων ακινήτων, ως έτος έκδοσης της άδειας λαμβάνεται το έτος κατά το οποίο δηλώθηκε το κτίσμα με την υποβολή προς τη Φορολογική Διοίκηση της δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

Ο συντελεστής παλαιότητας, όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, απομειώνει τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής:

• Των κατοικιών: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του '50 και του '60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του '80!).
• Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!).
• Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (με την εφαρμογή του πραγματικά ασύλληπτου «συντελεστή νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).