Παρασκευή, 30 Ιουλίου 2021

Ακίνητα: Τι ισχύει για τις μεταβιβάσεις - Ολες οι λεπτομέρειες - Νέες αντικειμενικές αξίες

Πότε συμφέρει και πότε όχι

10 Ιουνίου 2021 07:52
Ακίνητα: Τι ισχύει για τις μεταβιβάσεις - Ολες οι λεπτομέρειες - Νέες αντικειμενικές αξίες
Από ATHENSMAGAZINE TEAM

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων επισπεύδουν τις πωλήσεις των ακινήτων τους προκειμένου να μην επιβαρυνθούν με περισσότερους φόρους. Είναι χαρακτηριστικό, σύμφωνα με τα στοιχεία από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, σε δέκα μεγάλους δήμους της χώρας, το διάστημα από τον Ιανουάριο μέχρι τον Μάιο έχουν μεταβιβασθεί 2.767 ακίνητα, από 2.298 το αντίστοιχο περσινό διάστημα, καταγράφοντας αύξηση 20%.

Για παράδειγμα το πρώτο πεντάμηνο του έτους μεταβιβάσθηκαν 1.409 ακίνητα στον δήμο Αθηναίων, 140 περισσότερα σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020 ενώ στον Πειραιά η αύξηση των μεταβιβάσεων εκτινάχθηκε στο 87%. Ωστόσο, εμπόδιο για τις μεταβιβάσεις αποτελούν οι οφειλές στην εφορία. Ο φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ανέρχεται στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Ακίνητα: Τι ισχύει για τις μεταβιβάσεις - Ολες οι λεπτομέρειες - Νέες αντικειμενικές αξίες

Για παράδειγμα ο ΦΜΑ για ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ ανέρχεται στα 6.000 ευρώ. Εάν η αντικειμενική αξία του ίδιου ακινήτου αυξηθεί στις 300.000 ευρώ ο ΦΜΑ θα είναι στα 9.000 ευρώ. Κάτι που σημαίνει ότι έαν πουληθεί το 2022 ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί με επιπλέον 3.000 ευρώ.

Σημειώνεται ωστόσο ότι το αφορολόγητο όριο για την αγορά της πρώτης κατοικίας ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο, ποσό που αυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα πρώτα δύο παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε ένα από τα επόμενα παιδιά.

Η μεγάλη «παγίδα»

Όπως είναι γνωστό για τις μεταβιβάσεις ακινήτων απαιτείται φορολογική ενημερότητα. Τι γίνεται στην περίπτωση που ο πωλητής έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές στην εφορία;

Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να αποπληρωθούν οι οφειλές ή να βγει φορολογική ενημερότητα με παρακράτηση όλου του ποσού από την πώληση του ακινήτου. Το ίδιο ακριβώς συμβαίνει και εάν οι οφειλές είναι ρυθμισμένες. Για παράδειγμα εάν κάποιος έχει οφειλές 10.000 ευρώ και πουλήσει ένα ακίνητο 100.000 ευρώ, θα λάβει 90.000 ευρώ.

Ακίνητα: Τι ισχύει για τις μεταβιβάσεις - Ολες οι λεπτομέρειες

Νέες αντικειμενικές αξίες: Αλλάζουν οι συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας

Η ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών αναμένεται να φέρει ανατροπές στην αγορά το αμέσως προσεχές διάστημα και αυτό διότι εκεί που καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις στις τιμές, θα επισπευσθούν οι μεταβιβάσεις, αγορές – πωλήσεις και γονικές παροχές. Το ακριβώς αντίθετο αναμένεται να συμβεί στις λίγες περιοχές που οι τιμές μειώθηκαν.

Όπως τονίζουν οι ειδικοί στην αγορά των ακινήτων, μεσίτες και συμβολαιογράφοι, πολλοί φορολογούμενοι θα σπεύσουν μέχρι το τέλος του έτους να συντάξουν συμβόλαια αγοράς ακινήτων και να κάνουν μεταβιβάσεις ώστε να αποφύγουν πρόσθετες επιβαρύνσεις από τον φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Στο αντίποδα αυτών εκείνοι που θέλουν να αγοράσουν ή να μεταβιβάσουν ακίνητο σε περιοχή που έχουν μειωθεί οι τιμές, θα παίξουν καθυστέρηση και θα περιμένουν την εφαρμογή των νέων τιμών, ώστε να προχωρήσουν στην προγραμματισμένη τους κίνηση.

Βέβαια είτε κάποιος καθυστερήσει, είτε βιαστεί δεν πρόκειται να έχει κανένα απολύτως όφελος σε ό,τι αφορά στην τιμή και αυτό διότι η αγορά, έχει τους δικούς της κανόνες και ως εκ τούτου οι εμπορικές τιμές έχουν διαμορφωθεί εδώ και καιρό. Εκείνο που αλλάζει από την 1η Ιανουαρίου είναι οι φόροι και ειδικά αν κάποιος προχωρήσει σε μία εμπορική πράξη με ακίνητο.

Ακίνητα: Τι ισχύει για τις μεταβιβάσεις

Ας υποθέσουμε ότι κάποιος αγοράζει σήμερα ένα ακίνητο αντί 250.000 ευρώ, η αντικειμενική αξία του οποίου όμως είναι 150.000 ευρώ. Τα συμβόλαια, αυτό είναι μία ακόμη στρέβλωση της αγοράς, συντάσσονται με βάση την αντικειμενική αξία και όχι την εμπορική. Ως εκ τούτου ο όποιος φόρος και τα όποια έξοδα υπολογίζονται με βάση τις 150.000 ευρώ και όχι την πραγματική τιμή των 250.000 ευρώ.

Από την 1η Ιανουαρίου η εμπορική τιμή πιθανότατα θα είναι η ίδια ή θα έχει μεταβληθεί οριακά, ωστόσο η αντικειμενική αξία θα είναι 250.000 ευρώ, όσο και η πραγματική δηλαδή. Κατά συνέπεια όσοι θέλουν να προχωρήσουν σε κάποια αγορά, λογικό είναι να θέλουν να το πράξουν τώρα ειδικά στις περιοχές εκείνες, όπως το κέντρο της Αθήνας που οι τιμές έχουν αυξηθεί έως και 95%, στο Χαλάνδρι έως και 76%, στην Δάφνη 75%, στην Ανάβυσσο 62%, στον Άγιο Δημήτριο 60%, στο Ελληνικό 57%, στη Γλυφάδα 53%, στην Αργυρούπολη και στο Χαϊδάρι 46% και στου Ζωγράφου 41%.

Ας δούμε μερικά ενδεικτικά παραδείγματα:

  • Αν κάποιος θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στη Νέα Χαλκηδόνα – στην φθηνότερη περιοχή – και δεν αποτελεί κύρια κατοικία, οπότε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα καταβληθεί κανονικά, η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 95.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης εφόσον το αγοράσει μέχρι 31/12/2021, διαμορφώνεται στα 2.850 ευρώ. Στην περίπτωση που αγοράσει το ακίνητο το 2022, μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 125.000 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί στις 3.750 ευρώ, αυξημένος κατά 31,6%.
  • Για διαμέρισμα 160 τ.μ. στο Ελληνικό σε περιοχή με χαμηλή τιμή ζώνης. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται σήμερα στις 224.000 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης που θα πρέπει να πληρωθεί φθάνει τις 6.720 ευρώ. Αν το ίδιο ακίνητο αγοραστεί μετά την 1.1.2022, με τις νέες τιμές ζώνης η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 352.000 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί θα ανέλθει στα 10.560 ευρώ, αυξημένος κατά 57,14%.
  • Η αγορά ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. στο Λαγονήσι όπου η αντικειμενική τιμή από 750 ευρώ ανεβαίνει 1.450 ευρώ το τ.μ. ο φόρος μεταβίβασης από 2.250 ευρώ που ανέρχεται σήμερα θα εκτοξευτεί στα 4.350 ευρώ.
    Για ανάλογο ακίνητο σε περιοχή του Χαλανδρίου που εντάχθηκε στο αντικειμενικό σύστημα και η τιμή που λαμβάνει υπόψη της η Εφορία αυξήθηκε από 1.250 ευρώ σε 1.900 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Ο φόρος μεταβίβασης για μια κατοικία 100 τ.μ. από 3.750 ευρώ σήμερα θα φουσκώσει μετά από έξι μήνες στα 5.700 ευρώ.
  • Ακίνητο 160 τ.μ. στην περιοχή του Μοσχάτου έχει σήμερα αντικειμενική αξία 288.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης που θα καταβληθεί στην περίπτωση της πρώτης κατοικίας ανέρχεται στο ποσό των 2.640 ευρώ. Το εν λόγω ακίνητο από τον Ιανουάριο του 2022 θα έχει αντικειμενική αξία 432.000 ευρώ. Ο φόρος που θα καταβληθεί ανέρχεται στις 6.960 ευρώ αυξημένος κατά 163%. Σε κάθε περίπτωση η αγορά πρέπει να γίνει πριν από το τέλος του έτους.
  • Για την αγορά κατοικίας 100 τ.μ. στην Κηφισιά, σε περιοχή με την χαμηλότερη τιμή ζώνης, που είναι σήμερα 1.150 ευρώ και η οποία μειώνεται από τον Ιανουάριο σε 750 ευρώ. Έτσι ο φόρος μεταβίβασης από 3.450 ευρώ που είναι σήμερα, σε σχεδόν 7 μήνες θα πέσει στα 2.250 ευρώ, μείωση 34,78%.

Αυτός είναι ο πιο ακριβός δρόμος της Αθήνας - Σε 10-12 δόσεις η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ

Αυξήσεις «φωτιά» στις αντικειμενικές τιμές και στον φόρο μεταβίβασης των ακινήτων στις λεγόμενες λαϊκές συνοικίες της Αττικής φέρνει η απόφαση για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, που δημοσιεύτηκε χθες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Παράλληλα, τη δυνατότητα αποπληρωμής του ΕΝΦΙΑ σε έως 12 δόσεις εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών. Επίσης, ανάσες στην οικονομία και τους φορολογούμενους, θα επιχειρήσει η κυβέρνηση μέσα στο επόμενο χρονικό διάστημα.

Η πιο ακριβή περιοχή της Αττικής είναι η Βουλιαγμένη, που θα έχει τιμή της τάξεως των 10.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σημαντική αύξηση καταγράφεται και στο 2ο διαμέρισμα της Αθήνας, καθώς η τιμή διαμορφώνεται στα 10.200 ευρώ. Πρόκειται για το Μετς και το Παγκράτι.

Αμέσως μετά η Ηρώδου Αττικού. Είναι στην κορυφή μαζί με το Λαιμό Βουλιαγμένης. Η διαφορά είναι ότι ο Λαιμός είναι μια ολόκληρη περιοχή, ενώ η Ηρώδου Ατικού ένας δρόμος. Όποιος ενδιαφέρεται να αποκτήσει σπίτι στην συγκεκριμένη περιοχή θα πρέπει να γνωρίζει ότι η αντικειμενική αξία από τις αρχές του 2022 θα εκτοξευτεί στα 10.200 ευρώ το τετραγωνικό από 9.000 ευρώ που ανέρχεται σήμερα.

Όμως και στο Κολωνάκι και το ιστορικό κέντρο της πρωτεύουσας οι αντικειμενικές αξίες «καίνε». Φθάνουν στις 8.550 ευρώ το τετραγωνικό.

Στις αποκαλούμενες λαϊκές περιοχές, παρατηρούνται αυξήσεις, όπως επίσης και στο κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και ειδικά αυτά που γειτνιάζουν με την παραλιακή. Αντίθετα σε αρκετές περιοχές των Βορείων Προαστίων παρατηρούνται μειώσεις.

Με βάση το νέο χάρτη λοιπόν πλέον η ακριβή περιοχή του λεκανοπεδίου δεν είναι πλέον η Ηρώδου Αττικού, αλλά ο Λαιμός στη Βουλιαγμένη. Είχε αύξηση 21% στην αντικειμενική αξία ανά τετραγωνικό και πλέον διαμορφώνεται στα 10.800 ευρώ ανά τετραγωνικό από 8900 ευρώ που ήταν μέχρι τώρα.

Οι νέες τιμές στο κέντρο της Αθήνας:

  • στο 1ο διαμέρισμα της Αθήνας, η Α’ ζώνη έχει τιμή 8.550 ευρώ από 8.450 ευρώ, η β’ ζώνη 6.500 ευρώ από 6.400 ευρώ και η γ’ ζώνη 4.750 ευρώ από 4.550 ευρώ.
  • στο 2ο διαμέρισμα της Αθήνας, παρατηρήθηκε σημαντική αύξηση από τα 9.000 ευρώ στα 10.200 ευρώ (στην α’ ζώνη) και από τα 6.050 ευρώ στα 6.700 ευρώ στην β’ ζώνη).

Ειδικότερα, στην Αττική:

  • Στον Άγιο Δημήτριο η κατώτερη αντικειμενική διαμορφώνεται στα 1.600 ευρώ και η ανώτερη στα 1.950, καταγράφοντας αύξηση 60% και 50% αντίστοιχα σε σχέση με τις υφιστάμενες τιμές.
  • Στη Δάφνη η κατώτερη αντικειμενική διαμορφώνεται στα 1.750 ευρώ και η ανώτερη στα 1.900 παρουσιάζοντας αύξηση 75% και 65,22% αντίστοιχα.
  • Στο Καματερό η κατώτερη αντικειμενική τιμή διαμορφώνεται στα 1.300 ευρώ και η ανώτερη στα 1.450, με αποτέλεσμα η αύξηση να ανέρχεται σε 62,5% και 52,63% αντίστοιχα.
  • Στο Μοσχάτο οι νέες τιμές διαμορφώνονται σε 1.350 και 2.700 ευρώ, με την αύξηση να φτάνει σε 28,57% και 50% αντίστοιχα.
  • Στη Νέα Πέραμο η κατώτερη τιμή διαμορφώνεται στα 1.150 ευρώ και η ανώτερη στα 1.400 ευρώ, με αποτέλεσμα η αύξηση να φτάνει στο 43,75% και 47,37% αντίστοιχα.
  • Στη Νέα Χαλκηδόνα η νέα κατώτερη αντικειμενική τιμή διαμορφώνεται στα 1.250 ευρώ και η ανώτερη στα 1.500 ευρώ. Οι αυξήσεις για τους φορολογούμενους ανέρχονται σε 31,58% και 42,86%.
  • Στο Κερατσίνι η νέα κατώτερη τιμή είναι 950 ευρώ και η ανώτερη 1.250 ευρώ. Η αύξηση ανέρχεται σε 18,75% και 31,58% αντίστοιχα.
  • Στο Πέραμα η νέα κατώτερη τιμή διαμορφώνεται στα 1.050 ευρώ και η ανώτερη στα 1.150 ευρώ, με την αύξηση να διαμορφώνεται σε 40% και 27,78% αντίστοιχα.

Μειώσεις στις «ακριβές» περιοχές

Στον αντίποδα, μειώσεις καταγράφονται ως προς τις ανώτερες αντικειμενικές τιμές στην Εκάλη, το Ελληνικό, την Κηφισιά, το Νέο Ψυχικό, την Πεντέλη, τη Φιλοθέη, την Άνοιξη, τη Βούλα, τον Διόνυσο, τις Αφίδνες, τον οικισμό του Πόρτο Ράφτη-Βραυρώνα, τη Σαρωνίδα, το Πικέρμι, τα Νέα Παλάτια Ωρωπού, τη Σταμάτα και τις Σπέτσες.

Eίναι χαρακτηριστικό ότι η α' ζώνη της Εκάλης έπεσε στα 3.500 ευρώ, ενώ η β' διαμορφώνεται στα 2.300 ευρώ.

ΕΝΦΙΑ: Σε 10-12 δόσεις η πληρωμή του φόρου ακινήτων

Τη δυνατότητα αποπληρωμής του ΕΝΦΙΑ σε έως 12 δόσεις εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών. Ο Χρήστος Σταϊκούρας, μιλώντας στο Mega, ανακοίνωσε αύξηση των δόσεων για τον φόρο ακινήτων, οι οποίες σήμερα είναι 6, ωστόσο άφησε ανοικτό παράθυρο για το πόσες δόσεις θα αποφασιστούν τελικά.

«Το σε πόσες δόσεις θα πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ θα το δούμε την κατάλληλη στιγμή, αλλά δίνεται η δυνατότητα για πολύ περισσότερες από τις 6 δόσεις που τώρα υπάρχουν. Θα μπορούσαν να γίνουν και δέκα οι δόσεις ή και οριακά περισσότερες. Θα μπορούσαν να φτάσουν μέχρι 12», σημείωσε ο υπουργός Οικονομικών.

Οι νέες αντικειμενικές αξίες, που ανακοινώθηκαν από το υπουργείο Οικονομικών, οδηγούν σε αυξήσεις στο 55% των παλαιών και νέων ζωνών.

Ωστόσο, ο υπουργός Οικονομικών σημείωσε πως δε θα αυξηθεί ο ΕΝΦΙΑ στη μεσαία τάξη, ούτε πιβαρύνσεις για τη μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων. Θα επιβαρυνθούν, όμως, κατοικίες σε περιοχές της χώρας που υπο-φορολογούνταν.

«Η άσκηση συνολικά θα είναι δημοσιονομικά ουδέτερη. Άρα, θα τροποποιήσουμε τους συντελεστές μέσω των οποίων υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ, με βάση το τι θα προκύψει από τον Νοέμβριο. Αν υπάρξει αύξηση του ΕΝΦΙΑ, θα την απομειώσουμε, ώστε να είναι μηδενικό το τελικό αποτέλεσμα. Θα αναπροσαρμόσουμε τους συντελεστές. Δεν θέλουμε να βγάλουμε ούτε ένα ευρώ παραπάνω συνολικό ΕΝΦΙΑ από την άσκηση αυτή. Αλλά είναι προφανές ότι κάποιοι συμπατριώτες μας θα πληρώσουν περισσότερο σε περιοχές, που ανέβηκε η αντικειμενική αξία», είπε ο κ. Σταϊκούρας.

Σύμφωνα με τον υπουργό, στόχος είναι – ανάλογα με τον δημοσιονομικό χώρο, που θα υπάρχει το 2022 – να μειωθεί κατά 8% ο ΕΝΦΙΑ μεσοσταθμικά.

Πώς θα επηρεάσουν οι αυξήσεις στις αντικειμενικές τους υπόλοιπους φόρους για τα ακίνητα

Αναφερόμενος στο πώς θα επηρεάσουν οι αυξήσεις στις αντικειμενικές τους υπόλοιπους φόρους για τα ακίνητα, όπως τον φόρο κληρονομιάς, μεταβίβασης, κλπ, ο κ. Σταϊκούρας είπε: «Οι φόροι αυτοί σχετίζονται με τις αντικειμενικές αξίες, αλλά επειδή η άσκηση θα εφαρμοστεί από το 2022, το κάθε νοικοκυριό μπορεί να κάνει τους υπολογισμούς του. Πολλοί συμπατριώτες μας που θέλουν να δρομολογήσουν τέτοιες συναλλαγές, θα τις έχουν προχωρήσει ήδη. Μεταγενέστερα δε θα έχουμε ουσιώδεις μεταβολές».

«Η άσκηση που κάνουμε προσαρμόζει τις αντικειμενικές αξίες σε αυτό που η ίδια αγορά έκανε την τελευταία τριετία. Συνολικά δε θα υπάρχει επιβάρυνση με τον ΕΝΦΙΑ, θα επιδιώξουμε να τον μειώσουμε συνολικά, και να αναδιαμορφώσουμε τους συντελεστές. Παραπάνω θα πληρώσουν μόνοι κάποιοι που υποφορολογούνταν», κατέληξε.

 

Οικονομία

Ροή ειδήσεων

Share