Ακίνητα: Ανάρπαστα τα μικρά και φθηνά - Πού βρίσκουμε οικονομικά, ακριβά, ευκαιρίες
Αναλυτικός οδηγός
Η αύξηση του ενοικίου και αγοράς ακινήτων στη χώρα μας είναι μεγάλη, ειδικά την περίοδο της πανδημίας, όπου οι τιμές σημείωσαν άνοδο.
Η Ελλάδα κινείται στα πρότυπα μεγάλων ευρωπαϊκών χωρών όπου για να μείνεις στην πρωτεύουσα θα πρέπει να συγκατοικήσεις, καθώς τα ενοίκια είναι στα ύψη και ένας άνθρωπος δεν μπορεί να καλύψει τις ανάγκες του σπιτιού.
Ως αποτέλεσµα, η αναζήτηση σπιτιού είτε για ενοικίαση είτε για αγορά, σε προσιτή τιµή, µοιάζει µε άθλο του Ηρακλή: Η προσφορά είναι σχεδόν ανύπαρκτη, όσα ποιοτικά ακίνητα βρίσκονται στην αγορά πολύ γρήγορα γίνονται ανάρπαστα ή διατίθενται σε ιδιαίτερα υψηλές τιµές. Και καθώς µεγάλος αριθµός ακινήτων έχει απορροφηθεί λόγω των βραχυπρόθεσµων ενοικιάσεων, η αγορά σπιτιού έχει καταστεί πιο συµφέρουσα σε σχέση µε την ενοικίαση, µε την εξασφάλιση στέγης να αποτελεί γρίφο για δύσκολους λύτες, δεδοµένου ότι λιγοστά νοικοκυριά διαθέτουν την απαιτούµενη ρευστότητα. Ως εκ τούτου, το ερώτηµα που τίθεται είναι εάν, πράγµατι, οι επιλογές φθηνών ακινήτων έχουν εξαντληθεί. Παράλληλα, δείτε τις 10 περιζήτητες περιοχές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Επενδύσεις
Όπως εξηγούν µεσίτες στην «Ηµερησία», πλέον οι κατοικίες που θεωρούνται φθηνές, δηλαδή διαθέτουν ζητούµενη τιµή χαµηλότερη από 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, αποτελούν... σπάνιο είδος. Και αυτό επειδή, µε κινητήρια δύναµη τις βραχυπρόθεσµες µισθώσεις, τα τελευταία χρόνια έχει πραγµατοποιηθεί «κάτω από το ραντάρ» ένας πολύ µεγάλος αριθµός επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, κατά βάση από ξένους, οδηγώντας στη σταδιακή αναβάθµιση ολόκληρων συνοικιών και κατ’ επέκταση στην αύξηση των τιµών.
Είναι ενδεικτικό ότι µέχρι και το 2014 υπήρχαν σε όλη την Αθήνα διαµερίσµατα, ακόµη και ανακαινισµένα, µε τιµή ανά τετραγωνικό µέτρο ύψους ακόµη και 500 ευρώ ή και χαµηλότερα. Για παράδειγµα, πριν από περίπου έξι χρόνια στους Αµπελοκήπους ισόγειο διαµέρισµα 57 τ.µ., κατασκευής του 1975, µε κεντρική θέρµανση πωλούνταν µόλις προς 20.000 ευρώ! Η τιµή, δηλαδή, ανά τετραγωνικό µέτρο οριακά ξεπερνούσε τα 350 ευρώ, τη στιγµή που σήµερα, για µεταχειρισµένα ακίνητα, έχει εκτοξευθεί σε 1.000 ευρώ και σε πολλές περιπτώσεις σε 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο, δεδοµένου ότι η ζήτηση παραµένει ισχυρή.
Η γειτνίαση µε τον σταθµό του µετρό και τη Λεωφόρο Αλεξάνδρας, όπως και µε µεγάλα νοσοκοµεία, αλλά και η εγγύτητα µε το κέντρο της Αθήνας έστρεψαν, γρήγορα, το επενδυτικό ενδιαφέρον στην περιοχή των Αµπελοκήπων. Ως αποτέλεσµα, σήµερα, όπως προκύπτει από τις ιστοσελίδες αγγελιών, µε τιµή έως 70.000 ευρώ πωλούνται στους Αµπελοκήπους λιγότερες από 50 ιδιοκτησίες, µε µέγεθος που δεν ξεπερνά τα 50 τετραγωνικά µέτρα.
Ενδεικτικό των ιδιαίτερα υψηλών ζητούµενων τιµών πώλησης είναι ότι ρετιρέ στην πλατεία Μαβίλη, µόλις 20 τετραγωνικών µέτρων, που ανακαινίστηκε πριν από περισσότερα από 10 χρόνια, διατίθεται προς περίπου 3.200 ευρώ/τ.µ. Παράλληλα, οι καταχωρίσεις για διαµερίσµατα προς ενοικίαση από 50 έως 120 τ.µ. και µε τιµές από 300 ευρώ έως 1.100 ευρώ δεν ξεπερνούν συνολικά τις 17, ενώ οι περισσότερες από αυτές αφορούν ακίνητα µε µίσθωµα άνω των 500 ευρώ.
Το Κουκάκι ανήκει, πλέον, στις κλασικές περιοχές µε την υψηλότερη αύξηση τιµών κατά τα τελευταία χρόνια. Και ενώ το 2013 στην περιοχή, µονοκατοικία 63 τ.µ., κατασκευής 1950, πωλούνταν µόλις προς 17.000 ευρώ, σήµερα µε τιµή από 30.000 έως 50.000 ευρώ διατίθενται ηµιυπόγεια και υπόγεια διαµερίσµατα µε µέγεθος που δεν ξεπερνά τα 50 τ.µ. Ανύπαρκτα είναι και τα προσιτά προς ενοικίαση σπίτια, καθώς αυτήν τη στιγµή δεν υπάρχουν περισσότερες από 20 ιδιοκτησίες µε µέγεθος µικρότερο από 60 τ.µ. και ενοίκιο που συνήθως ξεκινάει από τα 500 ευρώ.
Υπεραξίες
Η λίστα των περιοχών µε διαµερίσµατα που πωλούνταν προς 3.000 ευρώ στην εποχή της µεγάλης κρίσης, δηλαδή το διάστηµα 2011-2014, περιλαµβάνει τις περιοχές κάτω από την Οµόνοια και µέχρι την Κυψέλη, τα Πατήσια, το Παγκράτι και τον Βύρωνα. Ετσι, στην οδό Σπετσών στην Κυψέλη, ηµιυπόγειο 45 τ.µ. πωλούνταν προς 3.500 ευρώ ή 77 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο!
Επίσης, το 2013 στον Νέο Κόσµο ηµιυπόγεια γκαρσονιέρα 26 τ.µ. πωλούνταν µόλις προς 6.000 ευρώ, ενώ στο Παγκράτι γκαρσονιέρα 27 τ.µ. πωλούνταν προς 9.500 ευρώ. Τα δεδοµένα αυτά, όµως, σήµερα παραπέµπουν σε σενάριο επιστηµονικής φαντασίας. Αρκεί να αναφερθεί το γεγονός ότι γκαρσονιέρα 27 τ.µ., που χρειαζόταν ανακαίνιση και βγήκε στην αγορά, πριν από περίπου 10 µήνες, µε τιµή 23.000 ευρώ, κατέληξε να πωληθεί, ύστερα από άτυπη δηµοπρασία, προς 30.000 ευρώ, ενώ οι υποψήφιοι δεν ενδιαφέρονταν καν να δουν το ακίνητο. Σε ακόµη µία περίπτωση, διαµέρισµα πρώτου ορόφου, 50 τ.µ., στην οδό Φρύνης στο Παγκράτι, που βγήκε σε πλειστηριασµό, πριν από τρεις µήνες, µε τιµή εκκίνησης 27.000 ευρώ, κατακυρώθηκε στην τιµή των 49.000 ευρώ.
Οι δύο όψεις του Airbnb
«∆ίχως αµφισβήτηση το Airbnb έχει οδηγήσει σε αύξηση των εισοδηµάτων σε περίοδο κρίσης, όπως και στην ενδεχόµενη αύξηση της απασχόλησης στον κλάδο της οικοδοµής, καθώς έχουν αναθερµανθεί οι εργασίες ανακαίνισης. Ταυτόχρονα, όµως, έχει δηµιουργήσει προβλήµατα κοινωνικής συνοχής, µε ορισµένες συνοικίες να τείνουν να µετατραπούν σε τουριστικά γκέτο, ενώ η εύρεση στέγης έχει γίνει ιδιαίτερα δύσκολη υπόθεση» σηµειώνει ο πρώην πρόεδρος του Ινστιτούτου Εκτιµητικής, Μπάµπης Χαραλαµπόπουλος.
Οι ευκαιρίες των πλειστηριασµών
Σύµφωνα µε τους ειδικούς, παρότι είναι ανύπαρκτη η προσφορά διαµερισµάτων και κατοικιών σε προσιτές τιµές, δηλαδή στα 1.000 ευρώ/τ.µ. ή χαµηλότερα, οι εκποιήσεις ακινήτων από τράπεζες και funds συνιστούν σηµαντικές επενδυτικές ευκαιρίες. Και αυτό επειδή η τιµή εκκίνησης ενός ακινήτου που εκπλειστηριάζεται είναι χαµηλότερη, συνήθως έως και κατά 30%, σε ορισµένες περιπτώσεις, σε σχέση µε την αξία αγοράς. Για την αναζήτηση ακινήτων προς εκποίηση επικρατέστερη είναι η πλατφόρµα eauction, την οποία διαχειρίζεται ο συµβολαιογραφικός σύλλογος Εφετείων Αθηνών-Πειραιώς-Αιγαίου και ∆ωδεκανήσου.
Οι εκποιήσεις γίνονται, βάσει νόµου, από 21 Φεβρουαρίου 2018, ηλεκτρονικά, ενώπιον συµβολαιογράφου, ενώ στη διαδικασία λαµβάνουν µέρος οι ενδιαφερόµενοι, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν, προηγουµένως, πιστοποιηθεί στα ηλεκτρονικά συστήµατα πλειστηριασµών, έχουν δηλώσει συµµετοχή σε εκποίηση συγκεκριµένου ακινήτου και έχουν καταβάλει την προβλεπόµενη εγγύηση συµµετοχής (αντιστοιχεί στο 30% της πρώτης προσφοράς).
Παράλληλα οι τράπεζες, ύστερα και από απαίτηση των θεσµών, έχουν δηµιουργήσει τη δική τους πλατφόρµα (landea.gr), η οποία λειτουργεί στα πρότυπα µιας τυπικής ιστοσελίδας αγγελιών. Στηρίζεται δηλαδή στην ιστοσελίδα euaction, αλλά είναι περισσότερο εύχρηστη, δίνοντας στον χρήστη τη δυνατότητα επιλογής µε βάση το είδος του ακινήτου και την περιοχή όπου βρίσκεται. Αντίστοιχες πλατφόρµες έχουν δηµιουργήσει, αυτόνοµα, οι τράπεζες.
Συγκεκριµένα, η Τράπεζα Πειραιώς, µέσω του properties4sale, πραγµατοποιεί, ανά τακτά χρονικά διαστήµατα, ηλεκτρονικούς πλειστηριασµούς, δίνοντας τη δυνατότητα στους ενδιαφερόµενους να λάβουν χρηµατοδότηση για την απόκτηση ενός ακινήτου. Παρέχει ακόµη και την επιλογή της άµεσης αγοράς, όπου οι ενδιαφερόµενοι σε καθορισµένη από την τράπεζα τιµή αποκτούν ένα ακίνητο, προτού πραγµατοποιηθεί ο πλειστηριασµός.
Η Eurobank, µέσω του findyourproperty, διαθέτει για ενοικίαση ή πώληση, µέσω πλειοδοτικού διαγωνισµού, περισσότερα από 1.000 ακίνητά της, προσφέροντας και χρηµατοδοτικές λύσεις. Ακίνητα πωλούν τόσο η Alpha bank, µέσω της θυγατρικής της Alpha Αστικά Ακίνητα, όσο και η Εθνική Τράπεζα που έχει δηµιουργήσει τον ιστότοπο realestateonline.gr. Η τελευταία, όπως και οι υπόλοιπες πλατφόρµες, διενεργεί πλειοδοτικούς διαγωνισµούς ανά τακτά χρονικά διάστηµα, δηλαδή όχι σε εβδοµαδιαία βάση, όπως συµβαίνει µε τις εκποιήσεις µέσω eauction.
Η στροφή στα σπίτια τύπου ‘’Αirbnb’’
Με τρείς ταχύτητες αναμένεται να κινηθεί η αγορά κατοικίας για τη νέα χρονιά, με τα καινούρια πάντως σπίτια στις λεγόμενες ‘’καλές’’ περιοχές να διαθέτουν συγκριτικό πλεονέκτημα όπως φάνηκε και τη χρονιά που έφυγε, δεδομένου ότι είναι σαφώς λιγότερα κι έχουν επιδείξει μεγάλη αντοχή εν μέσω της υγειονομικής κρίσης.
Συνολικά ανά την Ελλάδα, όπως επισημαίνουν στελέχη της αγοράς, η αγορά κατοικιών προβλέπεται ότι θα έχει κατά το 2021 μια περίοδο στασιμότητας τιμών ή και ήπιας υποχώρησης, λόγω του ότι το μέγιστο ποσοστό των δυνητικών αγοραστών έχει δει συμπίεση στα οικονομικά του, ενώ υπάρχει και μια γενικότερη ανασφάλεια και αβεβαιότητα για τις μελλοντικές εξελίξεις σε οικονομικό επίπεδο. Για το 2020 και με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν μεν ανοδικά (σ.σ. μετά τη δεκαετία πτωτικής πορείας της τάξης του 35%-45% σωρευτικά σε όρους τιμών που ξεκίνησε από το τέλος του 2008 για να ξεκινήσει η ανάκαμψη από το 2018 και μετά), ωστόσο με την πάροδο των μηνών και όσο εξελίσσεται η πανδημία, με ρυθμούς χαμηλότερους σε σύγκριση με το περυσινό ξεκίνημα του έτους, προ κορωνοϊού: Ενδεικτικά για το τρίτο τρίμηνο του 2020- οπότε υπάρχουν και τα τελευταία επίσημα στοιχεία- καταγράφηκε άνοδος 3,2%, μικρότερη σε σχέση με το +4,1% του δεύτερου τριμήνου του τρέχοντος έτους.
Σε αυτό το πλαίσιο, όπως αναφέρει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής κι επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions εκτιμάται ότι η αγορά θα εξακολουθήσει να κινείται με τρείς ταχύτητες, ανάλογα με την κατηγορία των ακινήτων και συγκεκριμένα θα υπάρξει:
- Σχετική ζήτηση σε καλές περιοχές – συνοικίες για καινούργια διαμερίσματα όπου στα τέλη του 2019 και στις αρχές του 2020 παρατηρήθηκε κινητικότητα και έγιναν μεταβιβάσεις ακινήτων.
- Απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα (του παλαιού αποθέματος) των ακινήτων της χώρας, με ήπια όμως υποχώρηση τιμών δεδομένου ότι, λόγω της προηγούμενης κρίσης, οι τιμές ήταν ούτως ή άλλως χαμηλές.
- Στασιμότητα στα ακίνητα τουριστικού ενδιαφέροντος και εξοχικών κατοικίων
Την ίδια στιγμή, ως τάση της αγοράς, παραμένει η μείωση των αγοραπωλησιών, ο περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, ενώ μικρά και παλαιότερα ακίνητα παρουσιάζουν ζήτηση λόγω του πλεονεκτήματος της τιμής. Επίσης, συνεχίζεται η στροφή στο ενοίκιο σε σημείο που να μη βρίσκει κανείς εύκολα ακίνητο σε κάποιες περιοχές της Αττικής.
«Στις παραμέτρους που θα πρέπει να ληφθούν ακόμη υπόψη για την πορεία της αγοράς και το νέο έτος είναι τρία ακόμη βασικά στοιχεία. Καταρχάς το γεγονός ότι τα οικονομικά των νοικοκυριών, λόγω της κρίσης, είναι σε χαμηλά επίπεδα και δε μπορούν να στηρίξουν εύκολα αγορά καινούργιας κατοικίας κι επιπλέον το γεγονός ότι οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια με το σταγονόμετρο. Πέραν αυτού, οι Έλληνες έχοντας … καεί από τα κόκκινα δάνεια, όσο μπορούν, αποφεύγουν το δανεισμό από τράπεζες και το σκέφτονται διπλά πριν ζητήσουν δάνειο», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να συνεκτιμηθεί, πλέον εν μέσω Covid- 19 είναι και η ανάγκη ύπαρξης ενός μικρού έστω χώρου μέσα στο σπίτι για όσους εργάζονται με τηλεργασία σε συνεννόηση με την επιχείρηση. «Αυτό σημαίνει ότι θα υπάρχει μια κινητικότητα στην κατοικία (ενοικιάσεις και μεταβιβάσεις) προκειμένου να καλυφθούν και αυτές οι νέες ανάγκες. Η ανακαίνιση παλαιών κατοικιών και διαμερισμάτων και η ενεργειακή τους αναβάθμιση, μέσω και του προγράμματος ‘’Εξοικονομώ’’ συμβάλλει στην απασχόληση και στην προσφορά παλαιών μεν αλλά ποιοτικότερων ακινήτων, σε λογικές τιμές».
Οι ξένοι, τα εξοχικά και η Airbnb
Σε σχέση με την εξοχική κατοικία ή τα σπίτια τύπου ‘’Αirbnb’’ που κινούσαν την αγορά κατά τη διάρκεια της προηγούμενης (οικονομικής) κρίσης, τώρα παρατηρείται σοβαρή στροφή από τις βραχυχρόνιες στις μακροχρόνιες μισθώσεις και μένει να φανεί από το δεύτερο εξάμηνο του 2021 και μετά το πού θα ισορροπήσει η αγορά μετά και την έστω και σταδιακή ανάκαμψη των αεροπορικών και οδικών ταξιδιών.
«Η εξοχική κατοικία εξάλλου, κινείται και αυτή με χαμηλούς έως και μηδενικούς ρυθμούς από πλευράς ζήτησης τόσο εκ μέρους των ξένων, όσο και από Έλληνες και αυτό είναι αποτέλεσμα της πανδημίας. Μικρή ζήτηση υπήρξε από κάποιους Έλληνες, προκειμένου να διαμείνουν εκτός των πόλεων κατά τη διάρκεια των περιοριστικών μέτρων. Πάντως το 2018 και 2019 είχε σημειωθεί μια σχετική αύξηση, ενώ τώρα η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων βρίσκεται σε κατάσταση αναμονής.
Αξιοσημείωτη είναι, εν μέσω πανδημίας, και η απραξία στην αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα άνω των 250.000 ευρώ και εξασφαλίζουν άδεια διαμονής».
Τέλος η έναρξη του megaproject του Ελληνικού, το οποίο εκτείνεται σε πολλά έτη, θα σηματοδοτήσει αλυσιδωτές θετικές εξελίξεις. Επομένως θα έχουμε ένα ισχυρό οδηγό που θα συμβάλει σημαντικά στην ανάπτυξη της περιοχής και θα αποτελέσει μαγνήτη και για άλλες επενδύσεις.
Aκολουθήστε μας στo Google News
