Στεγαστικό: «Σπίτι μου ΙΙΙ», ανακαινίσεις και φοροαπαλλαγές – Ο νέος σχεδιασμός για προσιτή στέγη
Νέα μέτρα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος προωθεί η κυβέρνηση, επιδιώκοντας να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να περιορίσει την επιβάρυνση των νοικοκυριών από τα υψηλά ενοίκια. Στο πακέτο των παρεμβάσεων περιλαμβάνονται το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», συνολικού προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, επιδοτήσεις για την ανακαίνιση ακινήτων που υπό προϋποθέσεις μπορούν να φτάσουν έως το 95%, φορολογικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες και συνέχιση των περιορισμών στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές. Παράλληλα, σχεδιάζεται η δημιουργία κοινωνικών κατοικιών, η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων και η παροχή πρόσθετων κινήτρων για τη διάθεση περισσότερων κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Το πρόγραμμα ανακαινίσεων του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας χρηματοδοτείται από πόρους του ΕΣΠΑ μέσω του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ενώ ο Οδηγός Εφαρμογής του δημοσιεύθηκε στις 20 Οκτωβρίου. Η εφαρμογή των παρεμβάσεων θα γίνει σταδιακά, καθώς ορισμένες ρυθμίσεις βρίσκονται ήδη σε ισχύ, άλλες αναμένουν την έναρξη των σχετικών διαδικασιών και αρκετές έχουν προγραμματιστεί για το 2027.
Ανακαινίσεις κατοικιών με επιδότηση έως 95%
Στο επίκεντρο των παρεμβάσεων βρίσκεται το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», το οποίο προβλέπει οικονομική ενίσχυση έως 36.000 ευρώ για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, καθώς και πρόσθετη χρηματοδότηση που μπορεί να ανέλθει στα 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες. Το βασικό ποσοστό επιδότησης διαμορφώνεται στο 70% ή στο 80%, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία στην οποία ανήκει ο δικαιούχος. Με την εφαρμογή των προβλεπόμενων προσαυξήσεων, τα ποσοστά αυτά μπορούν να αυξηθούν στο 85% και στο 95% αντίστοιχα, μειώνοντας σημαντικά το κόστος των εργασιών για τους ιδιοκτήτες που πληρούν τις προϋποθέσεις. Η διαδικασία υποβολής αιτήσεων δεν έχει αρχίσει ακόμη, καθώς η ηλεκτρονική πλατφόρμα αναμένεται να ενεργοποιηθεί αρχικά για τα κλειστά ακίνητα και σε επόμενο στάδιο για τις κατοικίες που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Οι ημερομηνίες έναρξης θα ανακοινωθούν το επόμενο διάστημα. Μέχρι στιγμής έχουν εκδοθεί 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, από τις οποίες οι 14.000 αφορούν κλειστές κατοικίες και οι 80.000 ιδιοκατοικούμενα ακίνητα. Ωστόσο, η έκδοση της σχετικής βεβαίωσης δεν συνεπάγεται αυτομάτως και έγκριση της χρηματοδότησης. Για τις κλειστές κατοικίες προβλέπεται, μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, η δυνατότητα είτε να χρησιμοποιηθούν από τους ιδιοκτήτες είτε να διατεθούν προς ενοικίαση ως κύριες κατοικίες, ενισχύοντας έτσι το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα.
Φοροαπαλλαγές για τα ενοίκια και περιορισμοί στα Airbnb
Στα μέτρα για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών περιλαμβάνεται και η παράταση, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, της φορολογικής απαλλαγής για τα εισοδήματα από ενοίκια κατά τους πρώτους 36 μήνες, όταν επιλέξιμα ακίνητα διατίθενται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Η ρύθμιση αφορά κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων, με δυνατότητα προσθήκης 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο. Βασική προϋπόθεση είναι η μίσθωση να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Κατά κανόνα, το ακίνητο θα πρέπει να παρέμενε κενό ή να μην είχε χρησιμοποιηθεί ως κατοικία κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Στο μέτρο μπορούν να υπαχθούν και κατοικίες που κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Προβλέπεται, επίσης, ειδική δυνατότητα σύναψης μισθώσεων διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών για γιατρούς και νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους. Η απαλλαγή δεν παρέχεται χωρίς όρους, καθώς η ένταξη των ιδιοκτητών εξαρτάται από συγκεκριμένα κριτήρια. Την ίδια στιγμή, το 2027 θα εξακολουθήσουν να ισχύουν οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση σε τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στο πρώτο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης. Στόχος είναι να περιοριστεί η μετατροπή κατοικιών από μακροχρόνιες σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η απαγόρευση αφορά νέες καταχωρίσεις στις συγκεκριμένες περιοχές και δεν συνεπάγεται γενική διακοπή λειτουργίας των ήδη υφιστάμενων καταλυμάτων.
VIRAL
«Σπίτι μου ΙΙΙ»: Δάνεια έως 230.000 ευρώ
Για τον Ιανουάριο του 2027 έχει προγραμματιστεί η έναρξη του νέου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙΙ», με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και υλοποίηση μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας. Το πρόγραμμα αναμένεται να προσφέρει χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια, διευκολύνοντας την αγορά κατοικίας από δικαιούχους που πληρούν τα προβλεπόμενα κριτήρια. Με βάση τα ανακοινωμένα όρια, δικαίωμα συμμετοχής θα έχουν άτομα ηλικίας έως 55 ετών, ενώ η εμπορική αξία του ακινήτου δεν θα πρέπει να ξεπερνά τις 300.000 ευρώ. Το ανώτατο ποσό δανείου θα ανέρχεται σε 230.000 ευρώ και θα μπορεί να καλύπτει έως το 90% της αξίας της κατοικίας. Στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται ακόμη η διεύρυνση των εισοδηματικών ορίων για οικογένειες με παιδιά, καθώς και η δυνατότητα αγοράς μεγαλύτερων κατοικιών από πολύτεκνες οικογένειες. Παράλληλα, η κυβέρνηση σχεδιάζει την ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας μέσω της αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας. Ειδικότερα, προβλέπεται η κατασκευή 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, με προϋπολογισμό 435 εκατ. ευρώ. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται η δημιουργία περίπου 450 επιπλέον κατοικιών μέσω ανακαίνισης δημόσιων κτιρίων, αλλά και η αξιοποίηση των πρώτων οκτώ δημόσιων ακινήτων μέσω του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής. Οι σχετικές κατοικίες, πάντως, βρίσκονται ακόμη στο στάδιο του σχεδιασμού και δεν έχουν παραδοθεί στους δικαιούχους.
Φορολογικά κίνητρα για νέες κατοικίες και επενδύσεις
Ένα ακόμη σκέλος του σχεδιασμού αφορά την ενίσχυση της κατασκευής νέων κατοικιών που θα προορίζονται για μακροχρόνια ενοικίαση. Η κυβέρνηση εξετάζει τη θέσπιση φορολογικών κινήτρων για την ανέγερση κτιρίων στο πλαίσιο του μοντέλου «build to rent», δηλαδή της κατασκευής κατοικιών με σκοπό τη διάθεσή τους στην αγορά ενοικίων. Η επιδίωξη είναι να προστεθούν εκατοντάδες νέες κατοικίες στο διαθέσιμο απόθεμα, συμβάλλοντας στην ενίσχυση της προσφοράς. Ωστόσο, μέχρι στιγμής δεν έχουν προσδιοριστεί οι τελικοί όροι εφαρμογής, το ύψος της φορολογικής ενίσχυσης ούτε το χρονοδιάγραμμα έναρξης του μέτρου. Παράλληλα, έως το τέλος του 2027 παρατείνονται τρεις φορολογικές ρυθμίσεις που συνδέονται με την αγορά και την αξιοποίηση ακινήτων. Πρόκειται για τη μείωση φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, την αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και την αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Στην περίπτωση των νέων οικοδομών, όσο παραμένει ενεργή η αναστολή ΦΠΑ, ο κατασκευαστής υποβάλλει τη σχετική αίτηση και στις αντίστοιχες μεταβιβάσεις εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3% αντί του ΦΠΑ. Με τις συγκεκριμένες ρυθμίσεις επιδιώκεται να διατηρηθούν τα κίνητρα για την αγορά, την ανακαίνιση και την αξιοποίηση κατοικιών, αλλά και να ενθαρρυνθούν νέες επενδύσεις στον οικιστικό τομέα. Η αποτελεσματικότητα των μέτρων θα εξαρτηθεί, μεταξύ άλλων, από το κατά πόσο θα οδηγήσουν σε πραγματική αύξηση των κατοικιών που διατίθενται προς μακροχρόνια μίσθωση και όχι μόνο σε φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες.
Επιστροφή ενοικίου και μειώσεις στη φορολογία
Στις 30 Νοεμβρίου αναμένεται να καταβληθεί η επιστροφή ενοικίου στους δικαιούχους, με τον υπολογισμό να βασίζεται στα μισθώματα που καταβλήθηκαν κατά το φορολογικό έτος 2025 και στους μήνες κατά τους οποίους υπήρχε υποχρέωση πληρωμής ενοικίου. Για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια προβλέπεται διπλή επιστροφή, δηλαδή η καταβολή ποσού διπλάσιου σε σχέση με την προβλεπόμενη ενίσχυση. Στο φορολογικό πεδίο, για τα εισοδήματα από ακίνητα του φορολογικού έτους 2026 προβλέπεται η εισαγωγή ενδιάμεσου φορολογικού συντελεστή 25% για το τμήμα του εισοδήματος που κυμαίνεται μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ. Η συγκεκριμένη παρέμβαση αποσκοπεί στο να δημιουργήσει πρόσθετα κίνητρα για τους ιδιοκτήτες, ώστε να διαθέσουν περισσότερες κατοικίες προς ενοικίαση, ενώ παράλληλα επιδιώκεται να υπάρξει περιθώριο μεταφοράς μέρους του φορολογικού οφέλους στους ενοικιαστές μέσω χαμηλότερων μισθωμάτων. Στις αλλαγές περιλαμβάνεται, επίσης, η διεύρυνση από το 2027 της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, όριο που διαμορφώνεται στους 2.200 κατοίκους για τη Δυτική Μακεδονία. Από το συγκεκριμένο μέτρο εξαιρείται η Αττική, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων. Δικαιούχοι θα είναι φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, εφόσον η φορολογητέα αξία της πλήρους κυριότητας της κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ. Η απαλλαγή δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε κάθε ακίνητο που ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη, καθώς η υπαγωγή εξαρτάται από τα προβλεπόμενα κριτήρια.
Αυξημένος φόρος μεταβίβασης για αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ
Στις παρεμβάσεις για την αγορά ακινήτων περιλαμβάνεται και η προβλεπόμενη αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικιών για συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών από την 1η Ιουλίου 2027. Ειδικότερα, ο συντελεστής αναμένεται να αυξηθεί από 3% σε 15% για φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Η παρέμβαση αποσκοπεί στον περιορισμό των μαζικών αγορών ακινήτων από επενδυτές του εξωτερικού, μεταξύ άλλων από περιοχές όπως η Μέση Ανατολή και η Κίνα. Το μέτρο εντάσσεται σε μια ευρύτερη προσπάθεια παρέμβασης στην αγορά κατοικίας, με στόχο να αντιμετωπιστούν οι πιέσεις που προκαλεί η περιορισμένη προσφορά σε συνδυασμό με τη ζήτηση για ακίνητα. Την ίδια ώρα, το πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ, το οποίο αναμένεται να προωθηθεί προς ψήφιση στη Βουλή τον Νοέμβριο, περιλαμβάνει πρόσθετες φορολογικές ρυθμίσεις που συνδέονται με τη στέγαση. Οι παρεμβάσεις καλύπτουν διαφορετικές πλευρές της αγοράς, από την ανακαίνιση και την αγορά κατοικίας έως τη φορολογική μεταχείριση των εισοδημάτων από μισθώσεις και τους όρους μεταβίβασης ακινήτων. Η εφαρμογή τους, ωστόσο, θα γίνει σε διαφορετικά χρονικά στάδια και θα εξαρτηθεί από τις σχετικές αποφάσεις και τις διαδικασίες που απαιτούνται για κάθε μέτρο. Για τον λόγο αυτό, οι ανακοινωμένοι σχεδιασμοί δεν σημαίνουν ότι όλες οι παρεμβάσεις είναι ήδη ενεργές ή ότι οι προβλεπόμενες κατοικίες έχουν γίνει διαθέσιμες στην αγορά.
Διαβάστε επίσης
Ο στόχος των 11 μέτρων για την προσιτή στέγη
Το συνολικό σχέδιο περιλαμβάνει 11 μέτρα που επιχειρούν να αντιμετωπίσουν το στεγαστικό ζήτημα με συνδυασμό επιδοτήσεων, φορολογικών ελαφρύνσεων, στεγαστικών δανείων και παρεμβάσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Κεντρική θέση κατέχει το «Σπίτι μου ΙΙΙ», με προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ, ενώ παράλληλα προωθούνται προγράμματα ανακαίνισης, σχέδια για κοινωνικές κατοικίες και φορολογικά κίνητρα που αποσκοπούν στην αύξηση της προσφοράς ακινήτων. Στα μέτρα περιλαμβάνονται ακόμη η επιστροφή ενοικίου στα τέλη Νοεμβρίου, η φορολογική απαλλαγή για επιλέξιμες μακροχρόνιες μισθώσεις κλειστών κατοικιών, η παράταση των περιορισμών για νέες εγγραφές Airbnb σε συγκεκριμένες περιοχές και οι αλλαγές στη φορολόγηση εισοδημάτων από ακίνητα. Παράλληλα, η αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων και δημόσιων κτιρίων, καθώς και η προώθηση της κοινωνικής αντιπαροχής, αποτελούν μέρος της προσπάθειας να δημιουργηθούν νέες κατοικίες. Ο βασικός στόχος είναι να αυξηθεί σταδιακά ο αριθμός των διαθέσιμων σπιτιών, να διευκολυνθεί η πρόσβαση των νοικοκυριών σε κατοικία και να περιοριστούν οι πιέσεις στα ενοίκια. Το κατά πόσο οι παρεμβάσεις θα αποδώσουν θα εξαρτηθεί από την υλοποίησή τους, την τήρηση των χρονοδιαγραμμάτων και την πραγματική ένταξη περισσότερων ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά. Σε κάθε περίπτωση, το στεγαστικό παραμένει ένα σύνθετο ζήτημα, για το οποίο η κυβέρνηση επιδιώκει να αξιοποιήσει τόσο άμεσα μέτρα οικονομικής στήριξης όσο και παρεμβάσεις που αναμένεται να αποδώσουν σε βάθος χρόνου.
0 ΣΧΟΛΙΑ