«Κούρσα» 100 ημερών για τα αφορολόγητα ενοίκια: Ποιοι κερδίζουν έως 45% και τι πρέπει να κάνουν έως 31 Δεκεμβρίου

Μια σημαντική φορολογική ευκαιρία για ιδιοκτήτες ακινήτων παραμένει ανοιχτή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, καθώς κατοικίες που ήταν κλειστές για τουλάχιστον τρία χρόνια ή είχαν προηγουμένως διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να ενταχθούν στο καθεστώς τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων.

Ακίνητα: Αντίστροφη μέτρηση για τριετή απαλλαγή από τον φόρο ενοικίων

Το μέτρο έχει σχεδιαστεί ως κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση και, παράλληλα, για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών στην αγορά. Για τους ιδιοκτήτες, το οικονομικό όφελος μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς ο φόρος στα εισοδήματα από ακίνητα φτάνει έως και το 45%, ανάλογα με το ύψος του φορολογητέου εισοδήματος.

Ποιοι ιδιοκτήτες δικαιούνται την απαλλαγή

Το φορολογικό κίνητρο αφορά φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν κατοικίες σε μακροχρόνια μίσθωση, εφόσον προηγουμένως αυτές:

VIRAL

Εύβοια: Κατήγγειλε τον εραστή της συζύγου του για απαγωγή – Συνελήφθη για παράνομη παραμονή

Κοιμήθηκε… και δεν ξύπνησε ποτέ!- Η Σοκαριστική αλήθεια

Χαλκιδική: Παρατείνεται έως τη Δευτέρα η απαγόρευση κυκλοφορίας σε δασικές περιοχές

• ήταν δηλωμένες ως κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια στο έντυπο Ε2 ή
• είχαν χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, με την προηγούμενη χρήση να αποδεικνύεται από τα στοιχεία και τις δηλώσεις στην ΑΑΔΕ.

Αφορολόγητα ενοίκια: Οι προϋποθέσεις και η κρίσιμη προθεσμία του 2026

Το ακίνητο πρέπει στη συνέχεια να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση ως κατοικία, με ηλεκτρονικό μισθωτήριο και τήρηση των προβλεπόμενων διαδικασιών. Η βασική διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία χρόνια. Υπάρχει, ωστόσο, ειδική πρόβλεψη για μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του Δημοσίου, όπως εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, δημόσιους υπαλλήλους και ένστολους.

Η κρίσιμη ημερομηνία είναι η 31η Δεκεμβρίου 2026

Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και 31 Δεκεμβρίου 2026. Αυτό σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι δεν πρέπει να αφήσουν τις διαδικασίες για την τελευταία στιγμή. Η προθεσμία δεν αφορά απλώς την πρόθεση του ιδιοκτήτη να νοικιάσει το ακίνητο, αλλά την ολοκλήρωση της επιλέξιμης μίσθωσης και των απαιτούμενων δηλώσεων.

Τριετής φοροαπαλλαγή στα ενοίκια: Το deadline που δεν πρέπει να χάσουν οι ιδιοκτήτες

Επομένως, ακόμη και αν έχει βρεθεί ενοικιαστής και έχει υπογραφεί συμφωνία, η διαδικασία δεν θεωρείται ολοκληρωμένη χωρίς την απαραίτητη ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.

Πού υπάρχει ο μεγαλύτερος κίνδυνος καθυστέρησης

Για ένα ακίνητο που παραμένει κλειστό επί χρόνια, η διαδικασία μπορεί να αποδειχθεί αρκετά χρονοβόρα. Ο ιδιοκτήτης πρέπει αρχικά να ελέγξει το φορολογικό ιστορικό του ακινήτου, ώστε να διαπιστώσει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις. Στη συνέχεια μπορεί να χρειαστούν εργασίες ανακαίνισης ή επισκευής, όπως βαψίματα, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, επανασύνδεση ρεύματος ή νερού, επισκευές σε κουζίνα και μπάνιο, αλλαγές κουφωμάτων, έλεγχος θέρμανσης και κλιματισμού.

Ενοίκια χωρίς φόρο: Τα 5 βήματα που πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες

Χρόνο απαιτεί και η αναζήτηση ενοικιαστή, είτε μέσω αγγελίας είτε μέσω μεσίτη, καθώς ακολουθούν επισκέψεις, έλεγχος υποψηφίων, διαπραγμάτευση και σύνταξη του μισθωτηρίου. Για αυτό, πρακτικά, όσοι θέλουν να είναι ασφαλείς θα πρέπει να έχουν ολοκληρώσει τις βασικές κινήσεις έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου.

Η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος από τα ενοίκια και όχι το σύνολο των επιβαρύνσεων που συνδέονται με την ιδιοκτησία ενός ακινήτου. Με βάση την ισχύουσα κλίμακα, τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές 15%, 35% και 45%, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος.

Έτσι, ένας ιδιοκτήτης που εισπράττει σημαντικά ενοίκια μπορεί να εξοικονομήσει χιλιάδες ευρώ σε φόρο μέσα σε τρία χρόνια. Ενδεικτικά, εάν τα ετήσια ενοίκια ανέρχονται σε 12.000 ευρώ, τα συνολικά μισθώματα τριετίας φτάνουν τα 36.000 ευρώ. Η πραγματική φορολογική εξοικονόμηση εξαρτάται από την εφαρμοζόμενη φορολογική κλίμακα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του φορολογουμένου. Η απαλλαγή αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, ενώ προβλέπεται προσαύξηση κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Είναι επομένως απαραίτητος ο έλεγχος των χαρακτηριστικών του ακινήτου πριν από τη σύναψη της μίσθωσης, ώστε να διαπιστωθεί ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις.

«Χρόνος είναι χρήμα»: Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να κινηθούν τώρα για τα αφορολόγητα ενοίκια

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στο γεγονός ότι η ρύθμιση δεν αποτελεί γενική φοροαπαλλαγή για το ακίνητο. Ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να έχει υποχρέωση καταβολής ΕΝΦΙΑ, ενώ παραμένουν σε ισχύ τα υπόλοιπα έξοδα και οι υποχρεώσεις που συνδέονται με την κατοχή και τη μίσθωση του ακινήτου. Το φορολογικό όφελος αφορά αποκλειστικά τον φόρο εισοδήματος επί των επιλέξιμων ενοικίων για την προβλεπόμενη περίοδο.

Το μεγάλο δίλημμα για τους ιδιοκτήτες

Το βασικό ερώτημα πλέον είναι αν το μέτρο θα παραταθεί και μετά το 2026. Μέχρι στιγμής, η παράταση δεν θεωρείται δεδομένη, γεγονός που δημιουργεί ένα δίλημμα για τους ιδιοκτήτες. Από τη μία πλευρά, η αναμονή μπορεί να οδηγήσει σε καλύτερες αποφάσεις ή σε ενδεχόμενη παράταση. Από την άλλη, εάν δεν υπάρξει παράταση, ο χρόνος για την ολοκλήρωση όλων των διαδικασιών θα είναι περιορισμένος.

Το ασφαλέστερο για όσους θέλουν να αξιοποιήσουν το ισχύον καθεστώς είναι να μην περιμένουν την τελευταία στιγμή. Ο έλεγχος του ακινήτου, η προετοιμασία του, η εύρεση ενοικιαστή και κυρίως η σωστή ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ είναι τα κρίσιμα βήματα για να κατοχυρωθεί το φορολογικό όφελος.