Φορολογικές δηλώσεις 2026: Όλα όσα αλλάζουν στο Ε2 – Ποιοι δικαιούνται τριετή φοροαπαλλαγή στα ενοίκια

Athensmagazine Ορίστε μας ως προτεινόμενη πηγή ειδήσεων στο Google

Η αντίστροφη μέτρηση για την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων του 2026 έχει ήδη ξεκινήσει, φέρνοντας μαζί της μια σειρά από ριζικές αλλαγές που επηρεάζουν άμεσα πάνω από 3,4 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων. Το φετινό έντυπο Ε2 δεν είναι απλώς μια καταγραφή εισοδημάτων, αλλά ένα πεδίο μεγάλων ευκαιριών για όσους ιδιοκτήτες επέλεξαν να αλλάξουν τη χρήση των ακινήτων τους εντός του 2025.

Με την ψηφιοποίηση της ΑΑΔΕ να προχωρά σε βάθος, τα δεδομένα που θα αντικρίσουν οι φορολογούμενοι στις οθόνες τους θα είναι σε μεγάλο βαθμό έτοιμα, ωστόσο η «παγίδα» της λανθασμένης προσυμπλήρωσης απαιτεί αυξημένη επαγρύπνηση.

Προσυμπληρωμένα ενοίκια: Τι πρέπει να ελέγξετε

Για το φορολογικό έτος 2025, η ΑΑΔΕ προχωρά στην προσυμπλήρωση των εισοδημάτων από ακίνητα, αντλώντας στοιχεία από δύο βασικές πηγές: τις δηλώσεις μισθωτηρίων συμβολαίων που υποβλήθηκαν ηλεκτρονικά και τα δεδομένα που απέστειλαν οι διεθνείς πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb και το Booking.com.

Αυτό σημαίνει ότι τα ποσά που εισπράξατε θα είναι ήδη γραμμένα στους σχετικούς κωδικούς. Ωστόσο, υπάρχει μια κρίσιμη λεπτομέρεια: οι κωδικοί δεν είναι κλειδωμένοι. Οι φορολογούμενοι έχουν το δικαίωμα και την υποχρέωση να τροποποιήσουν τα ποσά αν διαπιστώσουν ότι αυτά δεν ταυτίζονται με την πραγματικότητα. Για παράδειγμα, αν ένα μισθωτήριο λύθηκε πρόωρα και δεν δηλώθηκε εγκαίρως η λύση του, η ΑΑΔΕ μπορεί να εμφανίζει ενοίκια για ολόκληρο το έτος. Σε μια τέτοια περίπτωση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να διορθώσει το ποσό, καθώς η αποδοχή της προσυμπλήρωσης ισοδυναμεί με αποδοχή του φόρου που αναλογεί σε αυτά τα ποσά.

Η «χρυσή» τριετής φοροαπαλλαγή (Κωδικοί 64 και 65)

Η σημαντικότερη καινοτομία των φετινών δηλώσεων είναι η ενεργοποίηση της τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για όσους ιδιοκτήτες διέθεσαν στην αγορά κατοικίες που προηγουμένως ήταν εκτός κυκλοφορίας. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται στη Στήλη 17 του Ε2, όπου έχουν προστεθεί δύο νέοι κωδικοί-κλειδιά:

• Κωδικός 64 (Κενά Ακίνητα): Εδώ δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα από κατοικίες που εκμισθώθηκαν το 2025 με τουλάχιστον τριετή σύμβαση, υπό την προϋπόθεση ότι το συγκεκριμένο ακίνητο εμφανιζόταν ως «Κενό» στο Ε2 των ετών 2022, 2023 και 2024. Αν πληροίτε αυτό το κριτήριο, το εισόδημα αυτό θα μεταφερθεί αυτόματα στο Ε1 και ο φόρος θα μηδενιστεί.
• Κωδικός 65 (Από Βραχυχρόνια σε Μακροχρόνια): Αφορά ιδιοκτήτες που είχαν το ακίνητό τους σε πλατφόρμες τύπου Airbnb το 2024 (και ήταν εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής), αλλά το 2025 υπέγραψαν συμβόλαιο μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον τρία έτη. Και σε αυτή την περίπτωση, το εισόδημα απαλλάσσεται πλήρως από τον φόρο.

Αυτά τα ποσά μεταφέρονται στους κωδικούς 119-120 του πίνακα 6 στο Ε1, προσφέροντας μια σημαντική οικονομική «ανάσα» στους ιδιοκτήτες.

Η διαχείριση των ανείσπρακτων ενοικίων

Σε μια περίοδο οικονομικών προκλήσεων, η Στήλη 16 παραμένει ζωτικής σημασίας. Αν έχετε ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν μέσα στο 2025, μπορείτε να αποφύγετε τη φορολόγησή τους μόνο αν ακολουθήσετε τη νόμιμη οδό πριν την υποβολή της δήλωσης. Θα πρέπει να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής. Εναλλακτικά, αρκεί η άσκηση αγωγής συνοδευόμενη από το αποδεικτικό επίδοσής της στον μισθωτή. Αν δεν γίνουν αυτές οι ενέργειες, τα ενοίκια θεωρούνται εισπραχθέντα και φορολογούνται κανονικά, ακόμα και αν δεν μπήκαν ποτέ στην τσέπη σας.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος στα ενοίκια το 2026

Για όσους δεν δικαιούνται τις παραπάνω απαλλαγές, η φορολόγηση παραμένει αυτοτελής. Πρώτα αφαιρείται αυτόματα ένα σταθερό ποσοστό 5% ως αναγνωρισμένη δαπάνη για επισκευή και συντήρηση, χωρίς να απαιτούνται παραστατικά. Στη συνέχεια, το υπόλοιπο ποσό φορολογείται με βάση την εξής κλίμακα:

• Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, ο συντελεστής είναι 15%.
• Για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ, ο συντελεστής εκτοξεύεται στο 35%.
• Για κάθε ευρώ πάνω από τα 35.000, ο φόρος φτάνει το 45%.

Χρήσιμες οδηγίες για τη συμπλήρωση

Μην ξεχνάτε ότι στο Ε2 καταχωρίζεται κάθε οικοδομημένη ακίνητη περιουσία, ακόμα και αν δεν αποφέρει εισόδημα. Αν ένα ακίνητο είναι κενό, πρέπει να αναγράφεται η ένδειξη «ΚΕΝΟ» και οι μήνες που παρέμεινε έτσι. Αν πρόκειται για δωρεάν παραχώρηση κατοικίας (π.χ. σε παιδιά ή γονείς), συμπληρώνεται το τεκμαρτό εισόδημα, το οποίο ωστόσο απαλλάσσεται από τον φόρο αν η επιφάνεια είναι έως 200 τ.μ.

Τέλος, ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στη δήλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Στη στήλη 17, επιλέγοντας τον κωδικό 60, δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα από πλατφόρμες (Airbnb κ.λπ.), ενώ στον κωδικό 61 δηλώνονται τα εισοδήματα από υπεκμίσθωση.

Η σωστή προετοιμασία και ο έλεγχος των προσυμπληρωμένων στοιχείων είναι ο μόνος τρόπος για να αποφύγετε άσκοπες επιβαρύνσεις και να εκμεταλλευτείτε στο έπακρο τις νέες φοροαπαλλαγές που προσφέρει ο νόμος.