Ακίνητα: Η «έξυπνη» μεταβίβαση από γονείς σε παιδιά – Πώς η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία «σβήνουν» τον φόρο (Παραδείγματα)

Η απόκτηση ακινήτου αποτελεί παραδοσιακά τον μεγαλύτερο στόχο της ελληνικής οικογένειας, ωστόσο η μεταβίβασή του από τη μία γενιά στην επόμενη συνοδεύεται συχνά από άγχος για τις φορολογικές επιβαρύνσεις. Παρά το γεγονός ότι το αφορολόγητο όριο για γονικές παροχές και δωρεές έχει αυξηθεί στις 800.000 ευρώ, οι αντικειμενικές αξίες σε πολλές περιοχές έχουν εκτοξευθεί, καθιστώντας τον σωστό σχεδιασμό απαραίτητο. Η πιο διαδεδομένη και οικονομικά συμφέρουσα μέθοδος παραμένει ο διαχωρισμός της ιδιοκτησίας σε «ψιλή κυριότητα» και «επικαρπία». Το ρεπορτάζ φέρνει στο φως αναλυτικά παραδείγματα για το πώς αυτός ο διαχωρισμός μπορεί να μειώσει δραστικά τη φορολογική βάση, επιτρέποντας στους γονείς να εξασφαλίσουν τα παιδιά τους χωρίς να «αιμορραγήσουν» οικονομικά.

Ψιλή κυριότητα και επικαρπία: Τι σημαίνουν στην πράξη;

Για να καταλάβουμε πώς επιτυγχάνεται η φοροαπαλλαγή, πρέπει πρώτα να ορίσουμε τους όρους. Η πλήρης κυριότητα ενός ακινήτου αποτελείται από δύο κομμάτια: την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα. Ο επικαρπωτής (συνήθως ο γονέας) έχει το δικαίωμα να κατοικεί στο ακίνητο ή να εισπράττει τα ενοίκια, ενώ ο ψιλός κύριος (το παιδί) έχει την ιδιοκτησία του ακινήτου, αλλά δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει όσο ζει ο επικαρπωτής. Με τον θάνατο του γονέα, η επικαρπία «ενώνεται» αυτόματα με την ψιλή κυριότητα και το παιδί αποκτά την πλήρη κυριότητα χωρίς περαιτέρω φόρους μεταβίβασης.

Το κλειδί της φορολογίας βρίσκεται στο πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας. Αυτή εξαρτάται άμεσα από την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι ο γονέας που κρατά την επικαρπία, τόσο μεγαλύτερη είναι η αξία της και, αντίστοιχα, τόσο μικρότερη είναι η αξία της ψιλής κυριότητας που μεταβιβάζεται στο παιδί. Δεδομένου ότι ο φόρος υπολογίζεται επί της αξίας της ψιλής κυριότητας, η μεταβίβαση σε νεαρή ηλικία του γονέα μπορεί να κρατήσει το τίμημα κάτω από το αφορολόγητο όριο ή να μειώσει τον αναλογούντα φόρο.

VIRAL

Δραματικές εξελίξεις στην Καλαμάτα: Δεν μπορεί να αναλάβει τις κόρες της 39χρονης η θεία τους – Τι συμβαίνει

Τι είπε ο 75χρονος στην Ναύπακτο: «Κόλλησε το γκάζι, τι έγινε… και πήγα κι έπεσα πάνω στα 3 μηχανάκια» – Ξέσπασε ο Ευαγγελάτος

Στην φυλακή γνωστός Έλληνας τραγουδιστής: Κατηγορείται για αποπλάνηση ανήλικης κατ΄εξακολούθηση – Τι συνέβη

Η κλίμακα υπολογισμού βάσει ηλικίας

Η εφορία χρησιμοποιεί μια συγκεκριμένη κλίμακα για να προσδιορίσει το ποσοστό της επικαρπίας επί της συνολικής αντικειμενικής αξίας.

Για παράδειγμα:

• Αν ο επικαρπωτής είναι έως 20 ετών, η επικαρπία αξίζει τα 8/10 της πλήρους κυριότητας.
• Αν είναι μεταξύ 51 και 60 ετών, αξίζει τα 4/10.
• Αν είναι άνω των 80 ετών, η αξία της πέφτει στο 1/10.

Αυτό σημαίνει ότι αν ένας γονέας 55 ετών μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου αξίας 200.000 ευρώ στο παιδί του, ο φόρος δεν θα υπολογιστεί στις 200.000, αλλά στις 120.000 ευρώ (τα 6/10 της αξίας). Αυτή η διαφορά είναι καθοριστική, ειδικά σε περιπτώσεις μεγάλων περιουσιών που προσεγγίζουν ή ξεπερνούν το όριο των 800.000 ευρώ.

Πρακτικά παραδείγματα που «σπάνε» τον φόρο

Ας δούμε ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα για να γίνει κατανοητό το όφελος. Έστω ένας γονέας 62 ετών που θέλει να μεταβιβάσει στο παιδί του ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 1.000.000 ευρώ.

• Περίπτωση Α (Πλήρης Κυριότητα): Ο φόρος θα υπολογιστεί στο ποσό που υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ, δηλαδή στις 200.000 ευρώ με συντελεστή 10%, που σημαίνει φόρος 20.000 ευρώ.
• Περίπτωση Β (Ψιλή Κυριότητα): Λόγω της ηλικίας του γονέα (62 ετών), η επικαρπία υπολογίζεται στα 3/10 της αξίας (300.000€). Η ψιλή κυριότητα που μεταβιβάζεται έχει αξία 700.000 ευρώ. Επειδή το ποσό αυτό είναι κάτω από το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ, ο φόρος είναι μηδενικός.

Με αυτή την απλή κίνηση, η οικογένεια γλιτώνει 20.000 ευρώ σε μετρητά, ενώ το παιδί είναι ήδη ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου. Επιπλέον, ο γονέας διατηρεί τον έλεγχο του ακινήτου και την ασφάλεια της στέγασης για το υπόλοιπο της ζωής του.

(ΚΟΝΤΑΡΙΝΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ EUROKINISSI)

Στρατηγική για το μέλλον και παγίδες

Παρά τα προφανή οφέλη, οι ειδικοί εφιστούν την προσοχή σε ορισμένα σημεία. Ο διαχωρισμός κυριότητας είναι ιδανικός για ακίνητα που προορίζονται για ιδιοκατοίκηση ή μακροχρόνια εκμετάλλευση. Αν όμως το παιδί σκοπεύει να πουλήσει το ακίνητο σύντομα, η ύπαρξη επικαρπίας από τον γονέα περιπλέκει τα πράγματα, καθώς θα πρέπει να συναινέσει και εκείνος στην πώληση ή να «παραιτηθεί» από το δικαίωμά του, γεγονός που μπορεί να δημιουργήσει νέα φορολογικά βάρη.

Επίσης, είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι οι γονικές παροχές ισχύουν για δωρεές προς τα παιδιά, τους εγγονούς, τους συζύγους και τους γονείς (Α’ κατηγορία). Για πιο μακρινούς συγγενείς, οι συντελεστές είναι πολύ υψηλότεροι και το αφορολόγητο πολύ χαμηλότερο. Σε κάθε περίπτωση, η διαβούλευση με έναν έμπειρο συμβολαιογράφο και φοροτεχνικό είναι απαραίτητη, καθώς οι αντικειμενικές αξίες και οι συντελεστές μπορούν να αλλάξουν, επηρεάζοντας τη στρατηγική μεταβίβασης. Η «έξυπνη» διαχείριση της ακίνητης περιουσίας δεν είναι πλέον πολυτέλεια, αλλά ανάγκη για τη διασφάλιση της οικογενειακής περιουσίας στις επόμενες γενιές.